tag:blogger.com,1999:blog-36129449799234094362012-02-16T17:13:53.804-08:00נדלן נטו - תיווך נדלן על כוס קפהההבדל בין הצלחה לכישלון של שיווק נכסים באינטרנט הוא ביכולתנו למשוך אלינו את הגולשים. מיליוני אתרים מתחרים על תשומת ליבו של הגולש, והקרב העיקרי במלחמה מתרחש בתוצאות מנועי חיפוש. קידום אתרים הוא הנשק במלחמה זו, ובמיוחד קידום אתרים בגוגל.
על סמך הנתונים שאנו אוספים כל הזמן הגולשים הגיעו לנכסים המפורסמים בנדלן נטו על ידי חיפוש מעל ל 6000 ביטויים שונים.ארז בן שוהםhttps://profiles.google.com/100774026799400763706noreply@blogger.comBlogger16125tag:blogger.com,1999:blog-3612944979923409436.post-71624182386485104632010-08-22T03:39:00.000-07:002010-08-22T03:39:44.896-07:00כמה זה עולה לנו ?<div dir="rtl" style="text-align: right;" trbidi="on">קניית דירה או בית בדרך כלל הינה העסקה הגדולה והחשובה שאנחנו עושים בחיינו.<br />העסקה בגדול אינה מסובכת , טכנית מאוד ( נעשית על ידי עורכי דין ) כאשר עומדים על הפרק 3 פרמטרים עיקרים :<br /><ol style="text-align: right;"><li>מחיר הנכס</li><li>הסדר התשלומים </li><li>תאריך הכניסה </li></ol><div style="text-align: right;">מהו המחיר האמיתי ?</div><div style="text-align: right;"><br />המחיר האמיתי של הנכס החדש חייב לכלול בתוכו את העלויות הנלוות בנוסף למחיר עליו סוכם עם המוכר . <br /> ומהם העלויות הנוספות ?</div><div style="text-align: right;"><br />אני ממליץ תמיד לקונים להגיע לפחות פעמיים לנכס . בפעם הראשונה לבוא ( עם הבן זוג כמובן ) להתרשמות כללית ממצב הנכס , מהשכונה , מהשכנים , להכין דף שאלות כגון : היכן גני הילדים ובתי ספר באזור , קווי תחבורה ציבורית ובאיזה תדירות , היכן המכולת או הסופר .</div><div style="text-align: right;"><br />במידה והנכס התאים לכם והמחיר סביר יש לקבוע להגיע שנית , הפעם עם בעל מקצוע .<br />מטרת הביקור השני הוא להעריך את העלות הנוספת של הנכס על מנת להתאים בדיוק לדרישותיכם . על בעל המקצוע לבדוק כל דבר ודבר , החל מתריסים ( ידניים וחשמליים) דלתות , ברזי מים (חמים קרים) וכ"ו . עליכם לבקש הצעת מחיר מאיש המקצוע על הטיפול בכל הנדרש ועל דברים נוספים אותם תרצו לעשות , צבע , ריצוף מקלחונים ועוד .</div><div style="text-align: right;"><br />אז מהו המחיר האמיתי ?<br />מחיר הנכס + עלות התיקונים (הצעת מחיר של בעל המקצוע ) + תיווך + עו"ד + הובלה + קנית מוצרים משלימים (ארונות קיר וכ"ו) .</div><div style="text-align: right;"><br />האם זהו באמת המחיר האמיתי ?<br />לא !!! יש לקחת בחשבון עוד פרמטרים נוספים , לדוגמא : האם הנכס הינו הנכס הראשון שאנו קונים ומה מחירו ? – בתנאים מסוימים יחויב הקונה במס רכישה ובהיטלים נוספים<br /><br />נו אז זהו המחיר האמיתי ?<br />כנראה שכן – אבל כל מקרה לגופו - תתיעצו עם מומחה נדל"ן , כל מקרה לגופו .<br /><br />קנטרובסקי יעקב <br />הכותב הוא יועץ נדל"ן בעל רשיון תיווך עם וותק רב בשוק ההון בתחום חסכון ארך טווח .<br /><div class="separator" style="clear: both; text-align: center;"><a href="http://4.bp.blogspot.com/_ZPdKDZJ3Zlg/THD9v_WW8-I/AAAAAAAASyc/g-JMEGLwpwQ/s1600/jacob.jpg" imageanchor="1" style="clear: right; float: right; margin-bottom: 1em; margin-left: 1em;"><img border="0" src="http://4.bp.blogspot.com/_ZPdKDZJ3Zlg/THD9v_WW8-I/AAAAAAAASyc/g-JMEGLwpwQ/s320/jacob.jpg" /></a></div></div></div><div class="blogger-post-footer"><img width='1' height='1' src='https://blogger.googleusercontent.com/tracker/3612944979923409436-7162418238648510463?l=www.nadlan-neto.co.il' alt='' /></div>ארז בן שוהםhttps://profiles.google.com/100774026799400763706noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-3612944979923409436.post-45718445884468052462010-08-22T03:26:00.000-07:002010-08-22T03:26:47.419-07:00האם גם לך מגיע פטור ממס רכישה ?<div dir="rtl" style="text-align: right;" trbidi="on"><div dir="rtl" style="text-align: right;" trbidi="on">מס רכישה הינו מס המשולם לשלטונות המס בגין עסקת רכישה, והוא מוטל על כל רוכש דירה למגורים.<br /><br />להלן מדרגות מס רכישה (בתוקף עד 15.1.2011):<br /><div class="separator" style="clear: both; text-align: center;"><a href="http://4.bp.blogspot.com/_ZPdKDZJ3Zlg/THD6EEZhF6I/AAAAAAAASyU/RjZQbP-LRm8/s1600/viewer-1.jpg" imageanchor="1" style="clear: right; float: right; margin-bottom: 1em; margin-left: 1em;"><img border="0" height="86" src="http://4.bp.blogspot.com/_ZPdKDZJ3Zlg/THD6EEZhF6I/AAAAAAAASyU/RjZQbP-LRm8/s400/viewer-1.jpg" width="400" /></a></div><br /><br /><br /><br /><br /><br />דוגמא חישובית עם מעט הומור...<br /><br />מר ישראלי התחתן זה עתה והחליט לקנות בפעם הראשונה בחייו דירת 3 חדרים בשכונת יד אליהו. מר ישראלי פנה ליועץ נדל"ן בעל התמחות איזורית להשיג לו את מבוקשו, ואכן זה האחרון מצא לו את הדירה שחיפש כעבור שבוע. הדירה עלתה 950,000 ש"ח.<br /><br />מאחר וזו דירת מגורים יחידה שלו, ובהתחשב במחיר הדירה הנמוך מ- 1,084,935 ש"ח, הרי שלפי מדרגת המס מס' 1 שבטבלה, מר ישראלי יהיה פטור ממס רכישה !<br /><br />כעבור 6 חודשים מר ישראלי זכה בטוטו. הוא החליט לקנות הפעם בית פרטי עם גינה קטנה ביד אליהו. התכנון שלו היה לגור עם אשתו ציפורה בבית הפרטי, ואת דירת ה- 3 חדרים להשאיר כהשקעה. חיש מהר פנה שוב לאותו סוכן נדל"ן שמצא לו את מבוקשו, בית קרקע שעלה לו 2,000,000 ש"ח.<br /><br />מאחר וזו דירת מגורים נוספת שלו הרי שלפי מדרגת המס מס' 4, ישלם מר ישראלי 3.5% על סכום של 923,070 ש"ח, כלומר 32,307 ש"ח (0.035x 923,070), ועוד 5% מההפרש שבין 2,000,000 ש"ח ל- 923,070 לפי מדרגת המס מס' 5 שבטבלה, כלומר 53,846 ש"ח (0.05 x 1,076,930). ובסך הכל ישלם הפעם מר ישראלי היקר לרשויות המס סכום כולל של 86,153 ש"ח.<br /><br /><br /></div>הכותב הינו יועץ נדל"ן ברי/מקס יהלום בת"א. בעל MBA במנהל עסקים ומימון.<br /><div class="separator" style="clear: both; text-align: center;"><a href="http://4.bp.blogspot.com/_ZPdKDZJ3Zlg/TBn8DafXpyI/AAAAAAAAR-I/gIoEF0JNKDY/s1600/mail.google.com.jpg" imageanchor="1" style="clear: left; float: left; margin-bottom: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" src="http://4.bp.blogspot.com/_ZPdKDZJ3Zlg/TBn8DafXpyI/AAAAAAAAR-I/gIoEF0JNKDY/s320/mail.google.com.jpg" /></a></div><br /><br />טל יצחק לוי<br />יועץ נדל"ן - MBA במנהל עסקים ומימון<br />סוכנות רי/מקס יהלום<br />דרך השלום 11 תל אביב<br />03-6961616<br />054-4227269<br /><a href="http://www.remax-israel.com/ytal" target="_blank">www.remax-israel.com/ytal</a><br /><br /><br /><div style="margin-bottom: 0pt; margin-top: 0pt; text-align: justify;"><br /></div><span style="background-color: transparent; color: black; font-family: Arial; font-size: 12pt; font-style: normal; font-weight: normal; text-decoration: none; vertical-align: baseline;"></span></div><div class="blogger-post-footer"><img width='1' height='1' src='https://blogger.googleusercontent.com/tracker/3612944979923409436-4571844588446805246?l=www.nadlan-neto.co.il' alt='' /></div>ארז בן שוהםhttps://profiles.google.com/100774026799400763706noreply@blogger.com1tag:blogger.com,1999:blog-3612944979923409436.post-61925428761957706672010-06-26T22:25:00.001-07:002010-06-26T22:33:09.229-07:00הרפורמה במס שבח והשפעתה על עסקאות נדל"ן<div dir="rtl" style="text-align: right;" trbidi="on"><span style="background-color: transparent; color: black; font-family: Arial; font-size: 16pt; font-style: normal; font-weight: bold; text-decoration: none; vertical-align: baseline;"></span><br /><span style="color: black;"><span style="font-family: Arial;"><b>ראשית מהו מס שבח?</b><br /><br />מס שבח מקרקעין הינו מס המוטל על המוכר בגין רווח כספי ממכירת דירתו, בקיזוז הוצאות נלוות כגון שכ"ט עו"ד, שכ"ט מתווך, שכ"ט שמאי מקרקעין, שיפוץ, היטלי השבחה, דמי היוון למנהל מקרקעי ישראל, ריבית ריאלית על משכנתא שנלקחה לטובת רכישת הדירה ועוד. <br /><br />לדוגמא, אדם קנה דירה לפני שלוש שנים ב- 600,000 ש"ח ומוכר אותה היום ב- 900,000 ש"ח. הרווח הכספי הינו 300,000 ש"ח. נניח וההוצאות הנלוות הכוללות כמפורט לעיל הינן 100,000 ש"ח, אזי הרווח הכספי נטו הוא 200,000 ש"ח. בהנחה ואינו זכאי לפטור, ישלם המוכר מס שבח של 20% מ- 200,000 ש"ח, כלומר 40,000 ש"ח.<br /><br />המחוקק נתן רשימת פטורים מתשלום מס שבח שאחד מהם הינו פטור אחת ל- 4 שנים לדירה שנייה. כלומר אחת ל- 4 שנים יוכל אדם למכור את דירתו ולא ישלם כלל מס שבח גם אם ברשותו דירה נוספת. לפי פרסומים בעיתונות הכלכלית, משרד האוצר מתכנן ביטול הפטור לדירה שנייה החל מינואר 2011.<br /><br /><br /><br /><b>אם כן כיצד רפורמה זו עשוייה להשפיע על עסקאות נדל"ן?</b><br /><br />הדיעות חלוקות. דעתי בעניין היא שמאחר והמוכר יצטרך לשלם מס (על דירה שנייה) הרי שמטבע הדברים הוא ינסה לגלגל זאת תחילה על הקונה או לפחות חלק מזה. במידה והמוכר לא יקבל מהקונה את מה שמצפה יש להניח שידחה או יבטל את המכירה שכן יתכן והיא בשימוש אחד מבני משפחתו או מושכרת בתשואה הגבוהה ממה שהיה מקבל לו היה "מחנה" את כספו בבנק. במצב זה היצע הדירות למכירה יקטן, נפח העסקאות יקטן, ולפי כללי השוק מחירי הדירות אמורים לעלות. <br /><br />ומה לגבי שוק השכירות? מי שלא ימצא דירה לקניה יחפש דירה להשכרה, כלומר הביקוש להשכרה יעלה, נפח העסקאות יעלה, ולכן יש להניח שמחירי השכירות יעלו. במידה והרפורמה תיושם אני מעריך כי לא נראה גל של מוכרים לקראת סוף השנה. בהיעדר אלטרנטיבות השקעה המגלמות סיכון נמוך יחסית, כמו זה של שוק הנדל"ן, הרוב המכריע יעדיף להחזיק בדירתו השנייה ולא למכור על אף ביטול הפטור הצפוי. ושתמיד נזכור כי מי שמשלם מס על רווח, סימן שהוא מרוויח, ואם כך שישמח בחלקו.</span></span><br /><div style="margin-bottom: 0pt; margin-top: 0pt; text-align: justify;"><br /></div>הכותב הינו יועץ נדל"ן ברי/מקס יהלום בת"א. בעל MBA במנהל עסקים ומימון.<br /><div class="separator" style="clear: both; text-align: center;"><a href="http://4.bp.blogspot.com/_ZPdKDZJ3Zlg/TBn8DafXpyI/AAAAAAAAR-I/gIoEF0JNKDY/s1600/mail.google.com.jpg" imageanchor="1" style="clear: left; float: left; margin-bottom: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" src="http://4.bp.blogspot.com/_ZPdKDZJ3Zlg/TBn8DafXpyI/AAAAAAAAR-I/gIoEF0JNKDY/s320/mail.google.com.jpg" /></a></div><br /><br />טל יצחק לוי<br />יועץ נדל"ן - MBA במנהל עסקים ומימון<br />סוכנות רי/מקס יהלום<br />דרך השלום 11 תל אביב<br />03-6961616<br />054-4227269<br /><a href="http://www.remax-israel.com/ytal" target="_blank">www.remax-israel.com/ytal</a><br /><br /><br /><div style="margin-bottom: 0pt; margin-top: 0pt; text-align: justify;"><br /></div><span style="background-color: transparent; color: black; font-family: Arial; font-size: 12pt; font-style: normal; font-weight: normal; text-decoration: none; vertical-align: baseline;"></span></div><div class="blogger-post-footer"><img width='1' height='1' src='https://blogger.googleusercontent.com/tracker/3612944979923409436-6192542876195770667?l=www.nadlan-neto.co.il' alt='' /></div>ארז בן שוהםhttps://profiles.google.com/100774026799400763706noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-3612944979923409436.post-56007501484398553452010-06-26T22:08:00.000-07:002010-06-26T22:09:58.903-07:00צמתים בחיים - מקום של שינוי בנכסים<div dir="rtl" style="text-align: right;" trbidi="on"><br /><br /><ul style="text-align: right;"><li>חתונה</li><li>הולדת ילד</li><li>הרחבת משפחה</li><li>יציאת הילדים מהבית- הבית גדול מידי לצרכים</li><li>מעבר לדיור מוגן/בית אבות</li><li>ירושה/גירושין/מוות בן/בת זוג</li><li>קנית דירה לבן/בת (למגורים עתידיים)</li><li>נכס להשקעה</li></ul><br /><br /><br /><b>צומת: מקום של שינוי חיובי או שלילי</b><br /><br /><ul style="text-align: right;"><li>שלילי- גירושין/מוות במשפחה</li><li>חיובי-הולדת ילד,כסף להשקעה בצומת צרכים משתנים, קיימים צרכים גלויים וסמויים:</li></ul><br /><br /><b>הולדת ילד</b><br />צרכים מבוקשים:<br /><br /><ul style="text-align: right;"><li>מקום מרווח יותר(הוספת חדרים)</li><li>קרוב למקום עזרה ממשפחה</li><li>קורב למוסדות חינוך</li><li>קירבה לגנים ציבוריים</li><li>קירבה לצירי תנועה</li><li>צרכים מוספים שיש לתת עליהם את הדעת:</li><li>תכנון הדירה בהתאם לגיל הילדים במשפחה</li><li>זמינות המשפחה לעזרה</li><li>מרחב לילדים מחוץ לבית</li><li>התפלגות האוכלוסייה במקום המגורים</li><li>אפשרות שדרוג עתידי בסביבה</li></ul><br /><br /><b>מעבר לדירה קטנה</b><br />צרכים מבוקשים:<br /><br /><ul style="text-align: right;"><li>נכס מרכזי</li><li>מעלית</li><li>משופץ</li><li>שקט</li><li>קרוב למשפחה/חברים</li><li>צרכים מוספים שיש לתת עליהם את הדעת:</li><li>גודל סלון</li><li>פינת אירוח</li><li>מטבח מאורגן</li><li>מקום אחסון בדירה</li><li>2 מעליות / קומה נמוכה</li><li>מבנה נגיש בבניין ובדירה</li><li>אוכלוסיה מתאימה בגיל</li><li>ריצוף מונע החלקה</li><li>גודל חדרים (מטפלת עתידית/נכדים)</li></ul><br /><br /><b>דירה להשקעה</b><br />צרכים מבוקשים:<br /><br /><ul style="text-align: right;"><li>תשואה טובה (5-7%)</li><li>סכום השקעה נמוך</li><li>מקום עם פוטנציאל לעליה</li><li>דירה מחולקת?</li><li>צרכים מוספים שיש לתת עליהם את הדעת:</li><li>דירה עם תשתיות איכותיות</li><li>תחזוקה פשוטה וזולה</li><li>אסתטיקה</li><li>יתרון לדייר טוב שקיים בדירה</li><li>שוכרים פוטנציאליים- אשליית הסטודנטים</li><li>דירה אלטרנטיבית</li><li>אזור שכירות מבוקש</li></ul><br /><br /><b>איך מוכרים נכס?</b><br /><br /><ul style="text-align: right;"><li>ניהול עצמאי - מודעה בעיתון/אינטרנט</li><li>באמצעות מתווך</li></ul><br /><br /><b>ניהול עצמאי:</b><br />יתרונות:<br /><br /><ul style="text-align: right;"><li>פניה לכל הלקוחות כולל מי שנמנע עקרונית מתשלום למתווכים</li><li>אינטרס המתווכים (הרחבה בהמשך)</li><li>פיקוח ישיר על המכירה</li><li>חסרונות:</li><li>התעסקות של מענה לטלפונים,קביעת פגישות ושינוי,ניהול מעקב אחר המתעניינים-> עומס שווה ל25% משרה .</li><li>קושי לזהות רוכש פוטנציאלי .</li><li>אי ידיעת מחירי השוק הקיימים -נתון משתנה בהתאם לתקופה/מאורעות.</li><li>קושי בזיהוי בעיות עתידיות במו"מ וקושי לפתרון בעיות במו"מ .</li><li>אי ידיעת היתרונות האמיתיים של הנכס המוצע בהתאם ליתר הנכסים המוצעים למכירה באותו הזמן.</li><li>אי ידיעת החשיבות האמיתית של החסרונות של הנכס והתאמת <span class="Apple-tab-span" style="white-space: pre;"> </span> החסרונות לקהל היעד.</li></ul><br /><br /><b>מכירה באמצעות מתווך</b><br />חסרון:<br /><br /><ul style="text-align: right;"><li>לא כולם אוהבים לשלם תיווך.</li><li>"מה שישולם למתווך ניתן להוסיף למחיר הדירה ".</li><li>אינטרס המתווכים(הרחבה בהמשך).</li></ul><br />יתרון:<br /><br /><ul style="text-align: right;"><li>השקעת פרסום וניהול מכירת הנכס (החסרונות של הניהול העצמאי).</li><li>טיפים למכירת נכס.</li><li>הכנה של המוכרים על לקוחות פוטנציאליים להן יש לתת דגש במכירה.</li><li>ניהול מכירה בהתאם לצרכים של המוכר ובהתאם לניסיון המתווך .</li><li>הכרת ההיצע הקיים והשוואתו לנכס הספציפי.</li></ul><br /><br /><b>אינטרס המתווכים או "למה למתווכים יש תדמית שלילית"</b><br />בלעדיות- הנכס בידיים של המתווך ,אין לחץ לטיפול זריר ומהיר, אין "מתח חיובי".<br />השמצת הנכס במטרה להאדיר נכסים אחרים אשר בשיווק המתווך.<br />הענקת מחיר גבוה משמעותית ע"מ לפתות את המוכר לתת את הנכס בבלעדיות<br />ומנגד<br />הענקת מחיר נמוך ממחיר השוק ע"מ למכור את הנכס מהר.<br />"שריפת הנכס בשוק"(שיווק אגרסיבי מידי).<br />קשירת קשר עם גורמים לא ראויים (מכירה עקיפה).<br />חוסר שליטה בתהליך המכירה.<br /><div><br /><br /><div style="margin-bottom: 0px; margin-left: 0px; margin-right: 0px; margin-top: 0px;">הכותבת:</div><div style="margin-bottom: 0px; margin-left: 0px; margin-right: 0px; margin-top: 0px;">מיכל טל-פס</div><div style="margin-bottom: 0px; margin-left: 0px; margin-right: 0px; margin-top: 0px;">מנהלת טל נדל"ן</div><div style="margin-bottom: 0px; margin-left: 0px; margin-right: 0px; margin-top: 0px;">אזור השרון</div><div style="margin-bottom: 0px; margin-left: 0px; margin-right: 0px; margin-top: 0px;">מאי 2010</div><div class="separator" style="clear: both; margin-bottom: 0px; margin-left: 0px; margin-right: 0px; margin-top: 0px; text-align: center;"><a href="http://3.bp.blogspot.com/_ZPdKDZJ3Zlg/TBof_2Afg0I/AAAAAAAAR-Y/45HzLIepmkA/s1600/file_0_b.jpg" imageanchor="1" style="clear: left; float: left; margin-bottom: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" src="http://3.bp.blogspot.com/_ZPdKDZJ3Zlg/TBof_2Afg0I/AAAAAAAAR-Y/45HzLIepmkA/s320/file_0_b.jpg" /></a></div></div></div><div class="blogger-post-footer"><img width='1' height='1' src='https://blogger.googleusercontent.com/tracker/3612944979923409436-5600750148439855345?l=www.nadlan-neto.co.il' alt='' /></div>ארז בן שוהםhttps://profiles.google.com/100774026799400763706noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-3612944979923409436.post-70599803405616553992010-06-26T21:52:00.000-07:002010-06-26T21:53:44.410-07:00מידע שאלות ותשובות על תמ"א 38<div dir="rtl" style="text-align: right;" trbidi="on">שמה המלא של התכונית הוא "תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה – (תמ"א 38)".<br />מטרות התוכנית:<br /><ol style="text-align: right;"><li>לקבוע הסדרים תכנוניים כחלק ממכלול רחב של הסדרים כלכליים, חוקיים ואחרים לשיפור מבנים וחיזוקם לצורך עמידותם בפני רעידות אדמה. </li><li>לקבוע הנחיות לחיזוק מבנים קיימים כדי לשפר עמידותם בפני רעידות אדמה, ולשם כך לזהות ולאפיין סוגי מבנים שיש לחזק.</li><li>לעודד ביצוע חיזוק המבנים כאמור ע"י תוספות בניה באמצעות: <br /><br /><ul><li>יצירת מסגרת סטטוטורית שתאפשר מתן היתרי בניה לשינויים במבנים לצורך חיזוקם מכוח התוכנית.</li><li>קביעת תנאים למימוש תוספות הבניה שיותרו בגין חיזוק המבנים.</li></ul></li></ol><div style="text-align: right;"><br />התוכנית(תמ"א 38) חלה על כל שטח מדינת ישראל על אף העובדה כי אמצעי החיזוק למבנים המוצעים בתוכנית כוללים הוספת זכויות בניה. תמריץ שאין בו כדי לממן חיזוק מבנים באזורי הפריפריה בשל הביקוש הנמוך לדירות באזורים אלה וערכי הקרקע הנמוכים. </div><div style="text-align: right;">תוכנית תמ"א 38 חלה על מבנים קיימים אשר הוצא היתר לבנייתם לפני ה-1 בינואר 1980 למעט מבנים העומדים בתקן ישראלי (ת"י) 413. תקן ישראלי 413 אושר לראשונה בשנת 1975 עד למועד זה לא היה תקן מחייב לבניה עמידה בפני רעידות אדמה. </div><div style="text-align: right;">תמ"א 38 יוצאת מנקודת הנחה כי הוראות התקן לא יושמו מיד עם אישורו, לאור משכי הזמן הארוכים יחסית של תהליכי התכנון, הרישוי והבניה ועל כן התוכנית, תמ"א 38, חלה על מבנים קיימים שהיתר לבנייתם הוצא קודם ל-1 בינואר 1980. כמובן שתוכנית תמ"א 38 אינה מונעת את חיזוקם של מבנים שניבנו מאוחר יותר כל זאת ללא קבלת תוספות בניה כמפורטים בתוכנית. ה תמ"א אינה חלה על מבנים שהתקן פטר אותם, לדוגמא:</div><ol style="text-align: right;"><li>מבנים עד שתי קומות בשטח של עד 400 מ"ר.</li><li>מבנים שאינם מאוישים רוב הזמן כגון מחסנים.</li><li>מבנים שנקבעו להריסה על פי תוכנית או על פי צו סופי של בית משפט.</li></ol><div style="text-align: right;"><br /> תמריצים למימוש ה תמ"א<br /><br />תמ"א 38 מניחה כי היוזמה לחזק מבנה בפני רעידות אדמה והתארגנות הדרושה לשם כך מצויה בידי בעליו. אי לכך התוכנית מציעה תמריצים לעידוד ביצוע החיזוק במבנים אך אינה כופה זאת. קביעת הצורך החיזוק תיבחן ע"י מהנדס אשר יגיש חוות דעת המפרטת את מצבו של המבנה (מצב הקונסטרוקציה) ואת הדרכים המומלצות על ידו לחיזוק המבנה. </div><div style="text-align: right;">ה תמ"א קובעת הוראות למתן היתרי בניה לצורך חיזוק בלבד. כדי לאפשר את החיזוק מתירה ה תמ"א חריגה מקווי בניה ומגובה המותרים ע"פ התוכנית המאושרת החלה על המקום. במקביל מציעה ה תמ"א תמריצים לביצוע החיזוק בצורת תוספות בניה. לבנייני מגורים מציעה ה תמ"א שני סוגי תוספות:</div><ul style="text-align: right;"><li>תוספות יחידות מגורים למבנה.</li><li>הרחבת יחידות הדיור הקיימות.</li></ul><div style="text-align: right;"><br />תוספת יחידות דיור למבנה יכולה להתבצע על ידי סגירת קומת עמודים, תוספת קומה או תוספת אגף והיא מיועדת לשמש תמריץ ישיר למימון החיזוק, באופן שניתן יהיה למכור את יחידות הדיור החדשות ולממן באמצעותם את חיזוק המבנה כולו. תוספת הבניה המיועדות להרחבת דיור מאפשרת הגדלת רווחת הדיירים בבניין והגדלת ערך הדירות. תמ"א 38 אף מאפשרת לשלב בין שני סוגי התוספות: תוספת יחידות דיור והרחבת הקיימות.<br /><br /> ניהול הפרויקט תוספות הבניה מלבד היותן תמריץ כלכלי מהוות אמצעי בפני עצמו לחיזוק המבנה. כך לדוגמא הפיכת קומה מפולשת למחסן מלבד היותה כדאית מבחינה כלכלית מהווה מרכיב חשוב בחיזוק המבנה בפני רעידות אדמה.בדוגמא המוצגת ניתן לראות תוספות בניה אפשריות במסגרת תמ"א 38 אשר לחלקן מרכיב חשוב במסגרת חיזוקו של המבנה ושיפור עמידותו ברעידות אדמה. <br /><br />שאלות נפוצות<br /><br /><b>האם אני זכאי לזכויות מכוח תמ"א 38?</b><br />תמ"א 38 מעניקה זכויות בניה למבנים שההיתר לבנייתם ניתן לפני 1.1.1980, שגובהם עולה על שתי קומות. למבנים קטנים (ששטחם פחות מ- 400 מ"ר וגובהם פחות משלוש קומות) מעניקה ה תמ"א זכויות בניה מצומצמות יותר.</div><div style="text-align: right;"><br /><b>מהו סל הזכויות שניתן על ידי תמ"א 38?</b><br />על פי תמ"א 38 ניתן להוסיף למבנה מגורים יחידות דיור באחת מהצורות הבאות: הוספת קומה בשטח המבנה, או סגירת קומת עמודים, או הוספת אגף. בנוסף, ניתן על פי ה תמ"א להרחיב דירות קיימות בשטח של עד 25 מ"ר נוספים.<br /><br /><b>אני זכאי לזכויות מכוח תמ"א 38 ומעוניין ליישמה. מה עלי לעשות?</b><br />נכון לעכשיו, החוק מחייב הסכמה של לפחות שני שליש מבעלי הזכויות בבניין לשם הוספת יחידת דיור למבנה . לאחר התארגנות הדיירים בבניין, עליכם להחליט על צורת הפעולה המשותפת: ניתן להגיש באופן עצמאי בקשה להיתר בניה לוועדה המקומית.</div><div style="text-align: right;"><br /><b>מדוע סל הזכויות של תמ"א 38 מוגבל למבנים מסוימים?</b><br />התקן הישראלי לעמידות מבנים ברעידות אדמה (ת"י 413) נכנס לתוקף בשנת 1975. לפיכך, על פי ההערכות, מרבית המבנים שנבנו אחרי שנת 1980 כבר נבנו לפי תקן מחמיר זה. הממשלה לא ראתה לנכון לתמרץ חיזוק מבנים אלה במסגרת תמ"א 38, מאחר והם נמצאים בסיכון מופחת במידה ניכרת. תמ"א 38 העניקה זכויות בניה מופחתות לבניינים נמוכים ו/או קטנים, אשר על פי הערכות מומחים נמצאות גם הן בסיכון מופחת, ועל מנת שלא לפגוע באופי המבנים והאזור.</div><div style="text-align: right;"><br /><b>מה לגבי מבנים שנבנו אחרי 1980 ובכל זאת מעוניינים לבצע חיזוק?</b><br />מבנים אלה יכולים לבקש מהוועדה המקומית היתר בניה לצורך חיזוק המבנה (ללא צורך בעריכת תכנית מפורטת), וזכאים לקבל הקלות מסוימות מקווי בניין. אולם, מבנים אלה אינם זכאים לתוספת זכויות הבניה שמעניקה תמ"א 38 כפי שפורטו להלן.</div><div style="text-align: right;"><br /><b>כיצד ישפיע יישום מסיבי של תמ"א 38 על סביבת המגורים?</b><br />במינהל התכנון היו ערים מלכתחילה להשפעות אפשריות של מימוש הזכויות על סביבות המגורים, לרבות - מחסור אפשרי במקומות חניה עבור תוספת יחידות דיור או עקב סגירת קומות עמודים ששימשו לחניה, עיצוב המבנה המחוזק, הסדרת תשתיות בתוך המגרש והשלכות אפשריות על העיצוב העירוני. לכן, נותנת תמ"א 38 למהנדס הרשות המקומית ולוועדה המקומית סמכות להפעיל את שיקול דעתם, הן לעניין ההיתר הבודד והן לגבי שכונות או אזורים שלמים בעיר. בדרך זו שומרת תמ"א 38 על איזון בין הצורך לחזק את המבנים לבין הצורך שלא לפגוע במרקם העירוני.</div><div style="text-align: right;"><br /><b>כיצד מסייעת תמ"א 38 להתחדשות עירונית ולשיפור חזות המבנה?</b><br />חיזוק המבנה הוא הזדמנות לשדרוג המבנה כולו, עיצוב מחודש של חזיתות מוזנחות, הוספת אלמנטים משפרים (כמו מעלית, ממ"ד) וכו'. לפיכך, קובעת תמ"א 38 הנחיות ברורות לעיצוב המבנה המחוזק תוך כדי התאמתו לרקמה העירונית הסובבת. תמ"א 38 היא מכשיר יעיל להתנעת תהליך של התחדשות רקמות עירוניות שהתיישנו - הגדלת הדירות הקיימות, הוספת יחידות דיור, שדרוג עיצוב המבנים וכדומה. בכך, חורגת תרומתה של תמ"א 38 מעבר לחיזוק המבנים מפני רעידות אדמה.</div><div style="text-align: right;"><br /><b>כיצד ניתן להגדיל את זכויות הבניה מעבר למה שתמ"א 38 מעניקה?</b><br />תמ"א 38 לא אוסרת על הגשת תכנית מפורטת, המציעה זכויות בניה רחבות יותר, לצד תוספת אלמנט החיזוק למבנה. תכנית כזו תצטרך לעבור תהליך מלא של אישור תכנית מפורטת, שרק לאחריו ניתן יהיה להוציא היתר בניה.</div><div style="text-align: right;"><br /><b>מה הקשר בין חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה לבין מיגונו הביטחוני?</b><br />ניתן לשלב חיזוק מבנה מפני רעידות אדמה עם פעולה לשיפור מיגון המבנה, על ידי שילוב בין מימוש הזכויות מכוח תמ"א 38 לבין הקמת מרחבים מוגנים – דירתי (ממ"ד) או משותף לכל המבנה. לדוגמא: במסגרת מימוש תמ"א 38, ניתן יהיה להוסיף לדירות שטח של עד 25 מ"ר - חלק משטח זה יכול לשמש כמרחב מיגון דירתי (ממ"ד). בנוסף, במידה ונוסף למבנה טור ממ"דים (ממ"דים הבנויים לאורך כל גובה המבנה - אחד על גגו של השני), הוא יכול להוות גם אלמנט קונסטרוקטיבי המחזק מפני רעידות אדמה. כמובן שמומלץ להתייעץ עם מהנדס מורשה בדבר השילוב המתאים ביותר למבנה שלכם</div><div style="text-align: right;"><br /><b>היכן יש אזורי סיכון גבוה במדינת ישראל?</b><br />רעידת אדמה חזקה משפיעה בטווח של עשרות ק"מ ממוקד הרעש. אמנם הישובים הקרובים ביותר לשבר הסורי- אפריקאי או לשבר יגור נמצאים בסיכון גבוה יותר לפגיעה מרעידת אדמה, אולם קרבה גיאוגרפית איננה הגורים היחידי לגודל הנזק שעלול להיגרם. הסיכון לאוכלוסיה ולרכוש היא בעיקר מפגיעה בבניינים, ולכן האזורים המסוכנים הם אותם מקומות שבהם יש בניינים שאינם בנויים לעמוד ברעידות אדמה.<br />במידה וקיימות במבנה זכויות בניה, שלא השתמשתי בהם בעבר, האם אני זכאי בנוסף גם לזכויות של תמ"א 38?<br />סעיף 13 בתמ"א 38 מסדיר את היחס בין זכויות הבניה שניתנו מכוח תכניות קודמות לתמ"א לבין הזכויות שניתנו מכוח ה תמ"א.<br />הסעיף מסדיר את היחס בין התכניות באופן הבא:</div><ol style="text-align: right;"><li>אם קיימת תכנית המוסיפה קומות ניתן לסגור קומת עמודים מכוח ה תמ"א או להוסיף אגף, אבל אסור לעלות על מספר הקומות אשר נקבעו לבניין בתכנית המפורטת. כמו כן, ובנוסף, תוכל להשתמש בזכויות הקיימות בתמ"א להרחבת יחידות הדיור בשטח של עד 25 מטר ליחידת דיור.</li><li>אם קיימת תכנית מפורטת, קודמת לתמ"א, אשר מאפשרת הרחבה של יחידות הדיור - ההרחבה אשר נקבעה בתכנית המפורטת גוברת על ה תמ"א ולא מצטרפת אליה. לפיכך, אם התכנית הקודמת מאפשרת להוסיף 40 מטר, הם יבואו במקום 25 המטר שמאפשרת ה תמ"א. כמו כן, אם התכנית הקודמת מאפשרת להרחיב את היחידות ב- 20 מטר, הם יבואו במקום 25 המטר שקבעה ה תמ"א.</li></ol> <br /><a href="http://www.mako.co.il/news-channel2/Economy-Newcast/Article-1446ae81cf03121004.htm">כתבה מחדשות ערוץ 2 תמ"א 38</a><br /><br />קלינגר השבחת נדל"ן בע"מ<br /><br /> תמ"א 38 ייזום תכנון ובנייה.<br /><br />רחוב מנחם בגין 52 תל אביב,מיגדל סונול משרדי יורוטרייד קומה 12<br /><br />בן קלינגר נייד- 052-3888813<br /><br />צור קשר<br /><div style="text-align: right;"><br /></div></div><div class="blogger-post-footer"><img width='1' height='1' src='https://blogger.googleusercontent.com/tracker/3612944979923409436-7059980340561655399?l=www.nadlan-neto.co.il' alt='' /></div>ארז בן שוהםhttps://profiles.google.com/100774026799400763706noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-3612944979923409436.post-81493313064730772352010-06-17T06:13:00.000-07:002010-06-17T09:00:13.414-07:00מה יהיה עם מחירי הנדלן עולים? יורדים? - דעה אישית ממתווכת .<div dir="rtl" style="text-align: right;" trbidi="on"> השבוע היה שבוע מצחיק במיוחד:<br /><br />ביום ראשון התפרסם סקר ממשלתי על עליית ערך הנדל"ן<br />ביום חמישי התפרסם סקר על הקפאת מחירי הנדל"ן ואף התחלת הירידות<br /><br />מה קורה פה?<br /><br />בוא נסתכל על כך מנקודת מבט טכנית:<br /><br />גורמים לעליית מחירי הנדל"ן:<br /><ul style="text-align: right;"><li>גידול האוכלוסיה במרכז הארץ</li><li>ריכוז המשרות/מקומות העבודה הנחשקים במרכז הארץ</li><li>מלאי דירות מצומצם במרכז הארץ</li><li>כמעט ואין קרקעות לבניה</li><li>אם יש כבר קרקע לבניה "אפקט הולילנד" ישפיע על איטיות ההפשרות ואישורי הבניה</li><li>ריבית נמוכה-> השקעת פרטיים בעלי ממון בדירות להשקעה ולא בבורסה</li><li>לצערנו הרב ניצולי השואה הולכים לעולמם,כתוצאה מכך משאירים רכוש וירושות שנצברו לאורך השנים,היורשים משתמשים לשימושם</li><li>עליית מחירי הנדלן מעלה את מחירי השכירות שמעלה את אחוז הרווח המניב בדירות השכרה</li><li>קניה מסיבית מצד יהודים בתפוצות לפני כשנתיים יקר רף עליון גבוהה</li><li>ריבית משכנתאות נמוכה עם צפי לעליה מתונה בגלל מיתון עולמי</li></ul><div style="text-align: right;">גורמים לירידת מחירי הנדל"ן:</div><ul style="text-align: right;"><li>משבר עולמי חדש?</li><li>עליית הריבית</li><li>הציבור כבר מרגשי שהמחירים גבוהים מידי ומחכה לירידה</li><li>יהודי התפוצות כבר פחות קונים בארץ נכסים</li><li>עליית מודעות החיסכון באפיק שאינו נדלן</li><li>מחירי נדלן גבוהים מידי שלא מצדיקים קניה כנכס מניב</li><li>שיפור התשתיות בעתיד גורם למשפחות צעירות להעדיף מגורים באזורים מרוחקים מהמרכז ולנסוע ברכבת, כביש 6</li><li>רוחות מלחמה בפתח?</li></ul><div style="text-align: right;">כל אחד מייחס ערך אחר לכל פרמטר המיוצג כאן ולפיכך הדעה עם עלית המחירים תמשך היא סובייקטיבית לחלוטין.<br /><br />פרמטר חשוב הוא - שאין אחידות, לכל עיר ואף שכונה ואפילו רחוב בשכונה מסויימת יש התייחסות ייחודית מצד הקונים<br /><br />לדוגמא: רמת השרון, רובע הדר אטרקטיבי, רחוב סולד אטרקטיבי הרבה יותר מרמת השרון רובע הדר רחוב ביאליק<br /><br />לעיתים ההפרשים יכולים להגיע לאחוזים מרשימים אפילו שמדובר על אותה דירה ומרחק 5 דקות הליכה.<br /><br /><br /><br />דעתי האישית-<br /><br />"דירות ההשקעה" ירדו בכ10% לפחות<br /><br />דירות אטרקטיביות (כגון בנינים חדשים באזור השרון בו אין בניה חדשה) ישארו באותו מחיר<br /><br />דירות פחות טובות כגון ללא מעלית, שכונה וכו ירדו בכ10%<br /><br />דירות קטנות באזורים בהם האוכלוסיה פחות אמידה כמו גדרה/חדרה ירדו ב10-15%<br /><br />מכיוון שעליית הריבית לא תאפשר "העמסת" תוספת המחיר על הקונים.<br /><br />הכותבת:<br />מיכל טל-פס<br />מנהלת טל נדל"ן<br />אזור השרון<br />מאי 2010<br /><div class="separator" style="clear: both; text-align: center;"><a href="http://3.bp.blogspot.com/_ZPdKDZJ3Zlg/TBof_2Afg0I/AAAAAAAAR-Y/45HzLIepmkA/s1600/file_0_b.jpg" imageanchor="1" style="clear: left; float: left; margin-bottom: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" src="http://3.bp.blogspot.com/_ZPdKDZJ3Zlg/TBof_2Afg0I/AAAAAAAAR-Y/45HzLIepmkA/s320/file_0_b.jpg" /></a></div></div></div><div class="blogger-post-footer"><img width='1' height='1' src='https://blogger.googleusercontent.com/tracker/3612944979923409436-8149331306473077235?l=www.nadlan-neto.co.il' alt='' /></div>ארז בן שוהםhttps://profiles.google.com/100774026799400763706noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-3612944979923409436.post-55000544180007382472010-06-17T04:07:00.000-07:002010-06-17T04:09:18.358-07:00ההליך להוצאת/קבלת רישיון תיווך במקרקעין<div dir="rtl" style="text-align: right;" trbidi="on">אני זכיין של רשת נדל"ן "רילטי אקזקיוטיב" סניף חיפה-גלים מזה כ-3 שנים,<br /><br />אני לא מבין את ההליך להוצאת/קבלת רישיון תיווך במקרקעין, ההליך ובטח המבחנים נעשים בשיטות ובפשטות שאין להם אך ורע בכול תחום אחר שדרוש רישיון או תעודה מוסמכת אחרת, השיטה מיסודה קלוקלת ובלתי אחראית וזה גורם לאחר מכן למי שמקבל רישיון תיווך להבין "שאם כל כך קל ופשוט לקבל רישיון אני יכול לעשות כמעט מה שאני רוצה",<br /><br />לכן לדעתי צריך לשנות את ההליך הזה מיסודו, כלומר לחייב כל מי שרוצה להוציא רישיון לעבור קורס מינימאלי באחת המכללות המוכרות למינימום מסוים ולאחר קבלת הרישיון לחייבו לעסוק בזה דרך משרד נדל"ן מוכר לפחות למשך שנה אחת ובכלל לחייב כל מי שעובד בתחום שיעשה זאת ממשרד ולא מהבית או מהרחוב או מכול מקום אחר,<br /><br />חייבים למסד את התחום הזה כדי להפסיק את הזלזול מצד הלקוחות במתווכים כי יש מלא "חאפרים " שעוסקים בתחום, <br /><br />בתודה מראש<br /><br />סעדיה אוזן<br /><br /><a href="http://www.rexe-haifa-galim.co.il/">www.rexe-haifa-galim.co.il</a><br /><br /> <a href="mailto:sadiu@rexe.co.il">sadiu@rexe.co.il</a></div><div class="blogger-post-footer"><img width='1' height='1' src='https://blogger.googleusercontent.com/tracker/3612944979923409436-5500054418000738247?l=www.nadlan-neto.co.il' alt='' /></div>ארז בן שוהםhttps://profiles.google.com/100774026799400763706noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-3612944979923409436.post-25702800106364464462010-06-17T03:48:00.000-07:002010-06-26T22:30:07.916-07:00רפורמת הקרקעות והשפעתה על עסקאות נדל"ן<div dir="rtl" style="text-align: right;" trbidi="on"><div align="justify">לאחרונה אנו ערים לתוכנית מהפכנית של הממשלה להצפה מאסיבית של קרקעות לבנייה בשטחים עירוניים על מנת להוזיל את מחירי הדיור, כחלק מרפורמה ממשלתית. הרפורמה המתוכננת אמורה להביא לייעול, קיצור ופישוט הליכי הרישוי תוך שיפור באיכות הבנייה, בין היתר באמצעות הגדלת הסמכויות לוועדות התכנון המקומיות כך שהוועדות המחוזיות לא יטפלו עוד בתוכניות מפורטות. כידוע שרשרת האספקה של הדירות מתחילה בתכנון וככל שהתכנון יותר זריז וזמין כך העלות לצרכן הסופי תקטן שכן הקבלנים והיזמים אינם בגדר מתנדבים.<br /><br />אין ספק שהרפורמה המתוכננת יוצרת אצל הקונים הפוטנציאלים בלבול וחלקם אף מעדיף "לשבת על הגדר" ולהמתין לראות מה יוליד יום. כבר ברבעון האחרון ניתן היה לראות מגמת התמתנות בשוק הנדל"ן בהשוואה לרבעון הקודם, לפחות מבחינת התעניינותם של הרוכשים. אין לפסול אפשרות שהירידה בהתעניינותם של הקונים תוביל בעוד מספר חודשים לתופעה של ירידת מחירים קלה, הלוא היא אותו "אפקט פיגמליון", חיזוי בלתי מבוסס המעורר התנהגות חדשה ובכך גורמת לתפיסה המוטעית הראשונית להתגשם. כבר היום ניתן להבחין בבעלי נכסים המעדכנים מחירים כלפי מטה בלוחות הנדל"ן. הדבר רלוונטי יותר לנכסים שתומחרו באופן בלתי מקצועי ולא ריאלי, בתקווה שיצוץ הלמך ויקנה בכל מחיר.<br /><br />על אף כוונתם הטובה של יוזמי ומובילי הרפורמה, יקח זמן מה עד שהגורמים הרלוונטיים יבינו את פרטי הצעת החוק ומורכבותה, את ההשלכות התקציביות לכוח אדם מיומן ומקצועי בוועדות המחוזיות. מה יהיו מגבלותיהן של הוועדות המקומיות כשכל ערייה שואפת לבנות בהיקף גדול ויקר יותר בשטחה על מנת להגדיל את הכנסותיה? מי ידאג לדיור בר השגה ופתרונות חברתיים (כגון פינוי בינוי- ראה בהמשך) כשהפער בין העשירים לעניים גדל? נניח וניתנו הפתרונות. כי אז יישבו הוועדות המכובדות ויגבשו תב"עות (תוכנית בנין עיר- מטרתה להסדיר את ייעודי הבנייה המותרים בשטח גאוגרפי מסויים, מורכבת מתשריט ותקנון), אישורים, בירוקרטיה..., בעוד הקבלנים מחממים את המנועים לקראת עלייה על הקרקע. כמדומני עניין של מספר שנים לסיום המלאכה וקבלת טפסי 4 (טופס המעיד על כך שהבית מוכן למגורים).<br /><br />לטעמי לרפורמה יש את היכולת לתרום תרומה ריאלית להוזלת מחירי הדיור בפריפריה היכן שלא חסרות עתודות קרקע לבניה. בעוד שהתרומה במקומות צפופי אוכלוסין כדוגמת תל אביב תהיה לא יותר מאשר פסיכולוגית בטווח הקצר. אתן כדוגמא את <b> שכונת יד אליהו</b>, איזור ההתמחות שלי כיועץ נדל"ן: האיזור טובל בגנים ופארקים ירוקים (ב- 2008 הושקעו 34,000,000 ש"ח בגינון בלבד) עם עתודות קרקע לבניה מצומצם ביותר. טכנית ניתן ליישם תוכניות לבניית יחידות דיור נוספות באמצעות פינוי בינוי (פינוי התושבים, הריסת הבנין הקיים, ובניית בנין חדש במקומו), ותמ"א 38 (תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים ישנים כנגד רעידות אדמה הכולל שיפוץ והשבחת המבנה בתמורה לזכויות בניה על הגג). כאשר הדבר יקרה יש להניח כי הדבר יהפוך את השכונה לאטרקטיבית ויקרה יותר. היצע הדירות הנוספות לא יוכל לספק את רמת הביקושים הקשיחה בעיר הגדולה.<br /><br />על כן לטווח הקצר לחודשים הבאים אני מעריך שהרפורמה המתוכננת תתרום פסיכולוגית לירידה קלה במחירי הדיור באיזור המרכז החסר עתודות קרקע לבנייה בעוד שלקראת סוף השנה 2010 נתבדה לאותו "אפקט פיגמליון" ומחירי הדיור ימשיכו לטפס מעלה אם כי באופן מתון יותר מבשנה הקודמת. כל זאת בכפוף להמשך נתוני מאקרו-כלכלה חיוביים במשק.<br /><br />הכותב הינו יועץ נדל"ן ברי/מקס יהלום בת"א. בעל MBA במנהל עסקים ומימון.<br /><div class="separator" style="clear: both; text-align: center;"></div><div class="separator" style="clear: both; text-align: center;"><a href="http://4.bp.blogspot.com/_ZPdKDZJ3Zlg/TBn8DafXpyI/AAAAAAAAR-I/gIoEF0JNKDY/s1600/mail.google.com.jpg" imageanchor="1" style="clear: left; float: left; margin-bottom: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" src="http://4.bp.blogspot.com/_ZPdKDZJ3Zlg/TBn8DafXpyI/AAAAAAAAR-I/gIoEF0JNKDY/s320/mail.google.com.jpg" /></a><a href="http://4.bp.blogspot.com/_ZPdKDZJ3Zlg/TBn8DafXpyI/AAAAAAAAR-I/gIoEF0JNKDY/s1600/mail.google.com.jpg" imageanchor="1" style="clear: right; float: right; margin-bottom: 1em; margin-left: 1em;"></a><a href="http://4.bp.blogspot.com/_ZPdKDZJ3Zlg/TBn8DafXpyI/AAAAAAAAR-I/gIoEF0JNKDY/s1600/mail.google.com.jpg" imageanchor="1" style="clear: right; float: right; margin-bottom: 1em; margin-left: 1em;"></a></div><br /><br />טל יצחק לוי<br />יועץ נדל"ן - MBA במנהל עסקים ומימון<br />סוכנות רי/מקס יהלום<br />דרך השלום 11 תל אביב<br />03-6961616<br />054-4227269<br /><a href="http://www.remax-israel.com/ytal" target="_blank">www.remax-israel.com/ytal</a><br /><br /></div><br /></div><div class="blogger-post-footer"><img width='1' height='1' src='https://blogger.googleusercontent.com/tracker/3612944979923409436-2570280010636446446?l=www.nadlan-neto.co.il' alt='' /></div>ארז בן שוהםhttps://profiles.google.com/100774026799400763706noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-3612944979923409436.post-73793233630719559142010-06-09T09:52:00.000-07:002010-06-09T10:34:58.754-07:00כיצד פועל החיפוש בגוגל<div dir="rtl" style="text-align: right;" trbidi="on">כמתווכים עליכם לדעת כי 100% ממחפשי הדירות עושים את החיפושים שלהם באינטרנט.<br />אולי תתפלאו לשמוע שגם מוכרי דירות מבצעים מחקר שוק לא פחות מהקונים.<br />ולבסוף גם מקצועני הנדלן לומדים את השוק דרך האינפורמציה הקיימת באינטרנט.<br />כולם בגוגל, 24 שעות ביממה מחפשים... <br /><br />מעטים באמת מבינים כיצד המנגנון הזה עובד, על כן אני מביא לכם סרטון וידאו קצר שיכול ללמד אתכם בשפה פשוטה וברורה כיצד בנוי המנגנון של גוגל.<br /><br /><object height="340" width="400"><param name="movie" value="http://www.youtube.com/v/BNHR6IQJGZs&hl=en_US&fs=1&rel=0"></param><param name="allowFullScreen" value="true"></param><param name="allowscriptaccess" value="always"></param><embed src="http://www.youtube.com/v/BNHR6IQJGZs&hl=en_US&fs=1&rel=0" type="application/x-shockwave-flash" allowscriptaccess="always" allowfullscreen="true" width="400" height="340"></embed></object><br /><br />חפשו <a href="http://www.google.co.il/">בגוגל</a> את הביטוי הבא <a href="http://www.google.co.il/#hl=iw&source=hp&q=%22%D7%9C%D7%9E%D7%9B%D7%99%D7%A8%D7%94+%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%94+%D7%91%D7%A8%D7%97%D7%91%D7%99%D7%94%22&meta=&aq=f&aqi=&aql=&oq=&gs_rfai=&fp=6cde5ab3bf014e27">"למכירה דירה ב ________"</a> השלימו את שם השכונה בה אתם עובדים, זה יכול להיות רחביה, טלביה, מושבה גרמנית או בית הכרם ובית וגן או כל שכונה אחרת, החיפוש בגוגל הוא חינם אז אל תגבילו את עצמכם.<br /><br />האם אתם שם בתוצאות? בעמוד הראשון?<br />במידה והתשובה - לא, אתם בבעיה, למעשה עבור המחפשים אתם לא קיימים.<br /><br />נקודה למחשבה<br />בשנים האחרונות העולם השתנה לחלוטין, היום הלקוחות שלכם דורשים אינפורמציה ויזואלית והם רוצים אותה דרך המחשב, בזמנם הפנוי באופן נינוח.<br />העולם השתנה זו עובדה, אך האם אתם השתנתם בהתאם?<br /><br /></div><div class="blogger-post-footer"><img width='1' height='1' src='https://blogger.googleusercontent.com/tracker/3612944979923409436-7379323363071955914?l=www.nadlan-neto.co.il' alt='' /></div>ארז בן שוהםhttps://profiles.google.com/100774026799400763706noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-3612944979923409436.post-13937688533060623852010-05-23T02:36:00.001-07:002010-05-30T22:25:21.455-07:00המתווך המפורסם ביותר בעולם.<div dir="rtl" style="text-align: right;" trbidi="on">המתווך המפורסם ביותר בעולם כיום נקרא איאן וואט, אבל רגע לפני שאציג אותו אקדים ואומר שבימים אלו ענף תיווך הנדלן עובר מהפיכה אמיתית, גם אם אתם לא מרגישים כלום, קורה שינוי גדול. למעשה השינוי נוצר לפני מספר שנים. המהפכה היום מתבטאת בכך שמתווכים מסוגלים לעקל ולהבין את השינוי, ואכן כל יום יותר ויותר מתווכים נולדים למציאות עסקית חדשה.<br /><br /><div class="separator" style="clear: both; text-align: center;"><a href="http://storage.ubertor.com/cl786/content/image/16583.jpg" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" height="256" src="http://storage.ubertor.com/cl786/content/image/16583.jpg" width="320" /></a></div><br /><br />איאן וואט הבין את השינוי המתחולל כבר בשנת 2007 והיה הראשון לאמץ אותו, אז הוא נחשב למשוגע בקרב חבריו למקצוע, היום הוא מוביל בתחום שיווק הנדלן בעולם וכל השאר עוברים את השינוי בעל כורחם ומנסים לחקות אותו.<br /><br />לפני כשנה הרצה איאן לפני מאות מתווכים אמריקאים שבאו כדי לשמוע את סוד ההצלחה שלו מפיו, הכנס נערך בפלורידה. אורך ההרצאה 19 דקות, אני ממליץ לכם לשמוע אותה יותר מפעם אחת, מאחר שכך קל יותר להבין את הנושאים המדוברים.<br /><br /><br /><object data="http://video.combustionlabs.com/player.swf?config=http://video.combustionlabs.com/v/4-ianwatt/Ian-Watt-Speaking-at-Tom-Ferry-s-Realtor-Event-in-San-Diego.config_xml" height="320" type="application/x-shockwave-flash" width="400"> <param name="data" value="http://video.combustionlabs.com/player.swf?config=http://video.combustionlabs.com/v/4-ianwatt/Ian-Watt-Speaking-at-Tom-Ferry-s-Realtor-Event-in-San-Diego.config_xml"><param name="allowFullScreen" value="true"><param name="allowscriptaccess" value="always"><param name="allownetworking" value="all"><param name="src" value="http://video.combustionlabs.com/player.swf?config=http://video.combustionlabs.com/v/4-ianwatt/Ian-Watt-Speaking-at-Tom-Ferry-s-Realtor-Event-in-San-Diego.config_xml"><param name="allowfullscreen" value="true"></object><br /><br />בשורה התחתונה מדבר איאן על ההבדלים בין השיווק הקונבנציונאלי של לפני עשר שנים בו הדגש היה על פרסום ושיווק בעיתונות המודפסת לעומת מגוון הכלים הטכנולוגים הקיימים היום באינטרנט אשר מאפשרים לכל אחד למתג את עצמו באופן אפקטיבי ובתקציב נמוך מאוד.<br /><br />פעם כששאלת מתווך מה ההוצאה הגדולה ביותר בעוגת ההוצאות שלו? התשובה היתה פרסום, כיום זה לא מחוייב המציאות, ניתן להגיע לתוצאות מדהימות בתקציב אפסי בעזרת הכלים הקיימים באינטרנט.<br /><br />הנה דוגמה לשיטת השיווק העיקרית בה משתמש איאן מתוך בלוג הוידאו שלו, 2 הסרטונים הבאים צולמו השבוע.<br /><br /><object height="320" width="400"> <param name="movie" value="http://video.combustionlabs.com/player.swf?config=http://video.combustionlabs.com/v/ianwatt/realtors-have-a-reputation-and-everyone-hates-them-because-.config_xml"><param name="allowFullScreen" value="true"><param name="allowscriptaccess" value="always"><param name="allownetworking" value="all"><embed src="http://video.combustionlabs.com/player.swf?config=http://video.combustionlabs.com/v/ianwatt/realtors-have-a-reputation-and-everyone-hates-them-because-.config_xml" type="application/x-shockwave-flash" allownetworking="all" allowscriptaccess="always" allowfullscreen="true" width="400" height="320"></embed> </object><br /><br />החלק השני<br /><br /><object height="320" width="400"> <param name="movie" value="http://video.combustionlabs.com/player.swf?config=http://video.combustionlabs.com/v/ianwatt/part-2-realtors-have-a-reputation-and-everyone-hates-them-because-.config_xml"><param name="allowFullScreen" value="true"><param name="allowscriptaccess" value="always"><param name="allownetworking" value="all"><embed src="http://video.combustionlabs.com/player.swf?config=http://video.combustionlabs.com/v/ianwatt/part-2-realtors-have-a-reputation-and-everyone-hates-them-because-.config_xml" type="application/x-shockwave-flash" allownetworking="all" allowscriptaccess="always" allowfullscreen="true" width="400" height="320"></embed> </object><br /><br />איאן אינו איש טכני בכלל, הוא מצלם כמעט כל יום סרטון קצר במצלמה פשוטה, הוא למד כיצד להוריד את הסרטון למחשב וכיצד להעלות אותו לאתר שלו וזהו, כל יום אלפי אנשים ממתינים לשמוע ממנו דרך הסרטונים האלו, הוא מתראיין לעיתונות ולטלויזיה ומוזמן להרצות ברחבי העולם. כל זה לא עלה לו אגורה אחת, אם גוף אחר היה רוצה להחשף לאלפי אנשים בעזרת פרסום קונבנציונאלי זה היה עולה לו מאות אלפי דולרים.<br /><br />אבל לא כל אחד מסוגל לעשות את מה שאיאן עושה וזה בסדר גמור, ישנם כלים שונים ומגוונים בהם ניתן להשתמש.<br /><br />אם אתם מרגישים שכל הנושא הזה הוא מחוץ ליכולתכם ואתם מבינים שהמציאות היום מחייבת אתכם להשתנות כתבו לי ואשמח לעזור ככל יכולתי, יתכן ותגלו שניתן לבצע את השינוי הזה באופן מהנה וקל עם קצת עזרה ממני.<br /><br />ארז בן שוהם<br /><a href="http://nadlan-neto.net/nadlan/contact">לחצו כדי ליצור קשר</a><br /><br />מידע נוסף על איאן ואט <br /><br /><a href="http://www.ianwatt.ca/">קישור לאתר האינטרנט של איאן</a><br /><a href="http://www.youtube.com/watch?v=GpoAgd4S2bw&feature=related">הרצאה נוספת של איאן - חלק ראשון</a><br /><a href="http://www.youtube.com/watch?v=t3zCo8EkugU&NR=1">הרצאה חלק שני</a><br /><a href="http://www.youtube.com/watch?v=A973l8hwqig&feature=related">הרצאה חלק שלישי</a><br /><a href="https://twitter.com/ianwatt">איאן בטוויטר</a><br /><a href="http://www.facebook.com/ianwatt">איאן בפיסבוק</a></div><div class="blogger-post-footer"><img width='1' height='1' src='https://blogger.googleusercontent.com/tracker/3612944979923409436-1393768853306062385?l=www.nadlan-neto.co.il' alt='' /></div>ארז בן שוהםhttps://profiles.google.com/100774026799400763706noreply@blogger.com1tag:blogger.com,1999:blog-3612944979923409436.post-26250232401513949912010-04-30T12:44:00.001-07:002010-04-30T12:49:55.802-07:00לדעת לדבר בעידן האינטרנט<div dir="rtl" style="text-align: right;" trbidi="on">נסו לשחזר בראשכם את כל בתי העסק שהייתם עמם בקשר או ביקרתם בהם בשבוע האחרון.<br /><br />בכמה מבתי עסק אלו לא היה מחשב?<br /><br />כמובן שהשאלה שלי רטורית. אתם בוודאי אומרים לעצמכם הנה עוד מאמר משעמם על השפעת האינטרנט על העסקים הקטנים.<br /><br />אז זהו שלא, יתכן שעבור רובכם המחשב והאינטרנט הם דבר מובן מאליו בדיוק כמו שלנהל שיחה עם אדם אחר היא מיומנות מובנת מאליה. בכל זאת ישנם אנשים רבים שעידן המחשבים והאינטרנט פסח עליהם והם איבדו מגע עם הקו הראשון של הטכנולוגיה מזמן.<br /><br />אנשים אלו סובלים סבל גדול מאוד. אולי כדי להמחיש את סבלם תנסו לדמיין שאיבדתם את מיומנות הדיבור שלכם, כיצד תצליחו להסתדר ביום יום ללא יכולת לדבר?<br /><h2>היום, לא לדעת להשתמש במחשב זה כמו לא לדעת לדבר.</h2>אז מה עושים?<br /><br /><br /><br />לא תאמינו כמה קל הפתרון לבעיה שלכם, זה רק תלוי בכם וביכולת שלכם להעניק לעצמכם הזדמנות.<br /><br />ראשית עליכם להבין כי כל איש מחשבים, מנוסה ככל שיהיה, ישב יום אחד מול המחשב בפעם הראשונה ועשה את אותו הפרצוף שאתם עושים כאשר אתם מביטים בהשתאות בדבר הזה. אף אחד לא הבין את המחשב ברגע הראשון בו הוא פגש בו.<br /><br />הדרך שלנו לתקשר עם המחשב היא דרך המקלדת והעכבר, השימוש בעכבר הוא קל מאוד ולכן רובם ככולם של המשתמשים במחשב מבינים מהר מאוד כיצד עובד העכבר. הבעיה מתחילה כאשר מגיעים למקלדת.<br /><br /><br /><div class="separator" style="clear: both; text-align: center;"><a href="http://4.bp.blogspot.com/_ZPdKDZJ3Zlg/S9szLumcBEI/AAAAAAAARz4/nk_rcnBtyIw/s1600/comp.gif" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" src="http://4.bp.blogspot.com/_ZPdKDZJ3Zlg/S9szLumcBEI/AAAAAAAARz4/nk_rcnBtyIw/s320/comp.gif" /></a></div><br /><br />המקלדת משולה לקיר בטון בעובי של מטר וחצי העומד ביניכם לבין עולם ומלואו, תצליחו לפצח את הקיר הזה ואני מבטיח לכם שתשתחררו מהסבל הגדול אותו הנכם חווים ביום יום.<br /><br />כדי לפצח את הקיר הזה אין צורך במקדחה או פטיש. כל מה שנדרש מכם הוא להשקיע שעה ביום למשך שבועיים בלימוד השימוש במקלדת.<br /><br />כנסו לאתר הבא : <a href="http://sense-lang.org/typing/old.html" title="הקלדה עיוורת">"הקלדה עיוורת"</a> בו תמצאו 15 מערכי שיעור פשוטים ומהנים שיעשו עבורכם את העבודה.<br /><br />ולסיום:<br /><br /><b>"כל מה שלא יקרה לכם עכשיו, כבר לא יקרה.</b><br /><br /><b>כל מה שלא תעשו היום, כבר לא תעשו.</b><br /><br /><b>איש לא יעצור אתכם אם תברחו.</b><br /><br /><b>לא יתנו לכם את מה שלא תיקחו."</b></div><div class="blogger-post-footer"><img width='1' height='1' src='https://blogger.googleusercontent.com/tracker/3612944979923409436-2625023240151394991?l=www.nadlan-neto.co.il' alt='' /></div>ארז בן שוהםhttps://profiles.google.com/100774026799400763706noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-3612944979923409436.post-12880191932729091252010-04-30T12:43:00.000-07:002010-04-30T12:49:26.473-07:00הבעיה מתחילה בהתחלה<div dir="rtl" style="text-align: right;" trbidi="on">לפני כחודש נסעתי לגני התערוכה למבחן המתווכים. מעולם לא ראיתי כל כך הרבה מתווכים במקום אחד, וגם מתווכים לעתיד (אם יעברו את המבחן).<br /><br />בכל אופן לא שיערתי לעצמי כמה אני עומד ללמוד באותו היום על ענף התיווך.<br /><h2>"לפני שהנכם מעבירים ביקורת על מישהו, כדאי לכם ללכת קילומטר בנעלים שלהם. כך כאשר תמסרו את ביקורתכם תהיו קילומטר רחוקים מהם והנעלים שלהם יהיו אצלכם."</h2><div class="separator" style="clear: both; text-align: center;"><a href="http://4.bp.blogspot.com/_ZPdKDZJ3Zlg/S9syFQndTXI/AAAAAAAARzg/fkKy1RDDnA8/s1600/hills.jpg" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" height="267" src="http://4.bp.blogspot.com/_ZPdKDZJ3Zlg/S9syFQndTXI/AAAAAAAARzg/fkKy1RDDnA8/s400/hills.jpg" width="400" /></a> </div><div class="separator" style="clear: both; text-align: center;"></div><div></div>נחזור לגני התערוכה.<br /><br />המקום גדול מאוד, המוני אנשים זורמים למרכז העניינים. ניתן לשמוע מרחוק מוזיקה וככל שמתקרבים מתגלים הדוכנים של רשתות התיווך הגדולות, תוך כדי הליכה מתנפלים עליך כל מיני אנשים ומנסים לדחוף לידיך פליירים ,שקיות ,מתנות ומבצעים.<br /><br />במרכז העניינים במות ענק, מוזיקה ובלונים. אנשי הרשת לבושים בבגדי הרשת מקבלים את המתווכים החדשים בחיוך ועונים על שאלותיהם.<br /><br />ניתן לראות את בעלי המשרדים עומדים בצד, בדרך כלל יעמדו לצידם אחד או יותר מהאנשים שלהם והם מביטים על הכל מלמעלה .<br /><br />לאחר שראיתי זאת פניתי כדי לחזור לחניה, ענף התיווך מעולם לא נראה כה מוצלח, כולם מחייכים, כולם מצליחים, למתווכים החדשים זו התחלה חדשה ומבטיחה, מה עוד יש להגיד?<br /><br />אבל רק ליתר ביטחון חזרתי והחלטתי להתמזג באנשים כרואה ואינו נראה, להתבונן, להקשיב ולבדוק האם לכל המצגת היפה הזו יש גם תוכן?<br /><br />הנה דוגמה אחת ממה ששמעתי:<br /><br />שיחה בין בעל משרד למתווך מתחיל שבא לעשות את המבחן, בעל המשרד אדם עב כרס עם חולצת הרשת וסיכת הרשת. המתווך לעתיד בחור צעיר וצנום עמוס כולו בשקיות אותן הוא מחזיק בשתי ידיו.<br /><br /><b>בעל המשרד:</b> בוא ותצטרף למשרד שלי, כדאי לך, אני מבטיח לך שתרוויח מלא כסף.<br /><br /><b>המתווך המתחיל:</b> מה לגבי הכשרה?<br /><br /><b>בעל המשרד:</b> אל תדאג אתה לא צריך לדעת כלום, תבוא כמו שאתה ואני אלמד אותך הכל.<br /><br /><b>המתווך המתחיל:</b> כמה אני ארויח?<br /><br /><b>בעל המשרד:</b> תרויח הרבה כסף, גם אם לא תעשה עסקה אתה תרויח כי אנחנו עושים שיתוף פעולה אז המתווך שיסגור עסקה ישלם לך....<br /><br />נראה לי שהבנתם את הרעיון, אני נשבע לכם שלא שיניתי כלום בדברים, אלו המילים שדוברו בין שניהם, והשיחה המשיכה עוד ועוד עד שלבסוף מסתבר כי בעל המשרד אינו בעל משרד, הוא מתכוון לפתוח משרד בקרוב והוא מחפש מקום.<br /><br />כמו השיחה הזו שמעתי עוד אין ספור שיחות שהמכנה המשותף לכולם הוא שבעלי המשרדים מציגים מצגת שוא למתווכים חדשים שאמורים להיות הדור הבא של המתווכים בארץ.<br /><br />הנה לכם מתכון בטוח לאנשים שהעיסוק העיקרי שלהם בתקופה הקרובה הוא לטחון מים, עסקאות לא יצאו להם מזה.<br /><h2>הדרך הקלה ביותר להכפיל את כספכם היא לקפל את השטרות לחצי.</h2><div class="separator" style="clear: both; text-align: center;"><a href="http://2.bp.blogspot.com/_ZPdKDZJ3Zlg/S9syUjw2inI/AAAAAAAARzo/SbrWu-riu6Q/s1600/money.jpg" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" height="300" src="http://2.bp.blogspot.com/_ZPdKDZJ3Zlg/S9syUjw2inI/AAAAAAAARzo/SbrWu-riu6Q/s400/money.jpg" width="400" /></a> </div><div class="separator" style="clear: both; text-align: center;"></div><div></div>אז מה עושים?<br /><br />התשובה שלי מתחלקת לשתיים, לבעלי המשרדים ולמתווכים המתחילים.<br /><br /><b>לבעל המשרד:</b><br /><br />לפני שהנכם אומרים משהו למישהו שאלו את עצמכם 3 שאלות:<br /><ol><li>האם מה שאני אומר נכון?</li><li>האם מה שאני אומר יכול לגרום נזק?</li><li>האם מה שאני אומר הכרחי?</li></ol>כאשר אתה פוגש מתווך מתחיל ואתה מעוניין לגייס אותו למשרד שלך אמור לו את הדברים הבאים:<br /><ol><li>בוא והצטרף אלי למשרד.</li><li>אני מבטיח לך שמדובר בעבודה קשה מאוד אשר דורשת שעות עבודה רבות.</li><li>בעבודה זו יש הרבה נקודות שבירה, אכזבות ורגעים קשים.</li><li>בדרך כלל תזדקק לכארבע חודשים של התנסות ולימוד אינטנסיבי כדי להצליח לסגור את העסקה הראשונה שלך.</li><li>אתה צריך להיות מסוגל לעבוד בכל הכח בחודשים אלו ולדעת שלא תכניס אגורה אחת. האם אתה חושב שאתה מסוגל?</li><li>כדי להצליח בתחום זה אתה צריך להיות חרוץ מאוד, אם אתה לא חרוץ אתה תבזבז את זמני ואת זמנך.</li><li>האם אתה מודע לכך שאתה נכנס לענף קשה מאוד אשר התחרות בו גדולה והסיכויים להצליח קלושים?</li></ol>הרעיון הוא להגיד למתווך המתחיל את האמת כדי ליצור יסודות טובים לעתיד, מתווך מתחיל אשר למרות שאמרת לו את האמת מוכן לבוא ולהשקיע מזמנו מעיד על התחלה טובה עם מטרה מציאותית.<br /><br /><b>למתווך המתחיל:</b><br /><br />יש לי עצה אחת עבורך, כמה שיותר מהר רכוש את המיומנות הבאה: כאשר אני מדבר עם מתווכים מפוקפקים והם מציגים בפני את משנתם אני מתחיל לשמוע קולות מהחלק האחורי של ראשי, ככל שמתווכים אלו ממשיכים לדבר הקולות בראשי מתגברים יותר ויותר.... בלה, בלה, בלה, בלה, בלה.......... . מיומנות זו תחסוך לך זמן וכסף רב.<br /><div class="separator" style="clear: both; text-align: center;"><a href="http://2.bp.blogspot.com/_ZPdKDZJ3Zlg/S9syj31p8JI/AAAAAAAARzw/PBWrpQ6CRxM/s1600/ere2.gif" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" height="195" src="http://2.bp.blogspot.com/_ZPdKDZJ3Zlg/S9syj31p8JI/AAAAAAAARzw/PBWrpQ6CRxM/s200/ere2.gif" width="200" /></a></div><br /><br /><br /><br />מתווכים מפוקפקים נמצאים בכל מקום, אל תיתן לעינך להטעות אותך, כאשר אתה רואה מתווך נוסע ברכב יקר, ברוב המקרים זה לא אומר שהוא מצליח, זה רק אומר שהוא נוהג ברכב יקר, יתכן מאוד שאין לו מה לאכול.<br /><br />את הקולות החזקים ביותר (בלה, בלה, בלה...) שמעתי ממתווכים שנמצאים ב"עמדות הגבוהות ביותר" של ענף התיווך בארץ.<br /><br />את המתווכים החכמים והמעניינים ביותר פגשתי במקומות הקטנים, נטולי הפוזה ומראית העין.<br /><br />מי לדעתכם מצליח יותר? אם אתם יודעים להגדיר מה היא הצלחה בענף התיווך?</div><div class="blogger-post-footer"><img width='1' height='1' src='https://blogger.googleusercontent.com/tracker/3612944979923409436-1288019193272909125?l=www.nadlan-neto.co.il' alt='' /></div>ארז בן שוהםhttps://profiles.google.com/100774026799400763706noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-3612944979923409436.post-89951469480828414172010-04-30T12:35:00.000-07:002010-04-30T12:48:59.119-07:00מאגרי מידע ודעות קדומות<div dir="rtl" style="text-align: right;" trbidi="on"><b>מאגר המידע הוא הלחם והמים של המתווך, פרנסתכם נגזרת מכמות, איכות וניצול בזמן אמת של מאגר המידע שלכם.</b><br /><br /><div class="separator" style="clear: both; text-align: center;"><a href="http://2.bp.blogspot.com/_ZPdKDZJ3Zlg/S9sw6TvTz8I/AAAAAAAARzY/p-guQ3qMaiQ/s1600/fl.jpg" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" height="311" src="http://2.bp.blogspot.com/_ZPdKDZJ3Zlg/S9sw6TvTz8I/AAAAAAAARzY/p-guQ3qMaiQ/s400/fl.jpg" width="400" /></a></div><br /><br /><br /><br />עכשיו אני עומד לספר לכם משהו שללא ספק יזעזע אתכם.<br /><br />למרות שמאגר המידע הוא הכלי העיקרי שלכם אני מגלה כל יום מחדש שרובכם לא יודעים להשתמש בו, דומה הדבר למנתח לב שאינו יודע להשתמש בסכין מנתחים, או לנהג מונית שאין לא רשיון ומעולם לא נהג ברכב.<br /><br />מתוך מאות מתווכים שהכרתי אני יכול לספור על יד אחת את המתווכים שבאמת יודעים לנתח ולנצל את מאגר המידע שלהם.<br /><br />אם חשבתם שיש תחרות גדולה בשוק תיווך הנדלן אז דעו לכם שישנם מתווכים חכמים, חרוצים ומקצוענים שפועלים בשוק בלעדי כמעט ללא תחרות. זאת אך ורק בזכות יכולתם לנתח במקצועיות את מאגר המידע שלהם, ובזכות העובדה ששאר המתווכים לא יודעים לעשות זאת.<br /><br />אני חייב להודות שבתקופה שקוד נדלן יצאה לשוק חשבתי שאני יודע משהו על מאגרי מידע. בדיעבד היום אני יכול להגיד שלאחר שלוש שנים שאני לומד וחוקר את הנושא עדיין אני למד כל יום משהו חדש.<br /><h2>כדי להבין טוב יותר את מאגר המידע שלכם, הפעולה הראשונה שתעשו היא להודות שמאגר המידע שלכם הוא מחוץ לשליטתכם</h2>אין לי כוונה ללמד כאן את הנושא הזה, מכיוון שהדבר מורכב מאוד ודורש תהליך ארוך. כמו כן, מדובר במיומנות אשר שמורה לאלו שעמלו קשה כדי להשיג אותה.<br /><br />בכל זאת אנסה להעלות מספר נקודות למחשבה, ולהפריך מספר דעות קדומות.<br /><br />אם <b><span style="text-decoration: underline;">הפעולה העיקרית</span></b> שאתם עושים בתוכנת התיווך היא ללחוץ "חפש" ולראות מה הנכסים החדשים שנכנסו למאגר, אתם שייכים לקבוצת המתווכים ברמה הנמוכה ביותר בהיבט של הבנת מאגר המידע שלכם.<br /><br />אם אינכם מזינים כלל מידע למאגר המידע שלכם, הנכם שייכים לקבוצת המתווכים בעלי מאגר המידע הדל ביותר.<br /><br />מאגר מידע טוב הוא מאגר מידע מדויק.<br /><br />אם בחיפוש נכס עבור לקוח אתם מקבלים יותר מ 50 תוצאות ואתם מרגישים שאתם נלחמים בתוכנה ובנתונים, זה אומר שהמאגר שלכם לא מדויק.<br /><br />הישמרו מספקי מידע אשר מעוותים את הנתונים במאגר המידע שלהם, כדי ליצור מראית עין של מאגר מידע עשיר יותר. מתווך חכם יגלה זאת במבט אחד, מאגרים אלו אינם מדויקים.<br /><br />השתמשו בסטטיסטיקה מתוך נתוני המאגר שלכם בתבונה. סטטיסטיקה הינה דבר מסוכן, היא יכולה להטעות אתכם בקלות.<br /><br />תפקיד ספק המידע שלכם, הוא לספק לכם מידע מתוחקר באופן בסיסי בזמן אמת. מכאן האחריות עוברת אליכם. אם לא תקחו את האחריות לעולם תישארו נחותים מאלו שכן לקחו אחריות.<br /><br /><b>מאגר מידע הוא כמו פרח, אם לא תשקו אותו הוא לא יגדל ולא יפרח.</b><br /><br />אם אתם משווים בין מאגרי מידע על ידי ספירת כמות הנכסים בשכונה מסוימת, אתם עושים שגיאה. לא ניתן להשוות כך בין מאגרי מידע.<br /><br />ניהול נכון של מאגר מידע דורש מחויבות, התמדה, תבונה וחריצות - ללא פשרות.<br /><br />אם תבצעו חיפוש מסוים במאגר מידע של 10 משרדים שונים המנויים בקוד נדלן, תקבלו תוצאות שונות. התוצאות השונות נובעות מההבדלים ברמת התחזוקה וההשקעה של כל משרד ומשרד. ההבדלים בתוצאות יכולים להגיע למימדים עצומים ברמת הדיוק, עושר המידע ויעילות המידע.<br /><br />מאגר מידע טוב חוסך זמן , הרבה מאוד זמן .<br /><br />מתווכים רבים חושבים שהזנת מידע למחשב היא בזבוז זמן, הם מעדיפים לזכור בראש או לכתוב על פתק נייר. אינני מתפלא שענף תיווך הנדלן הוא המפעל הגדול ביותר במדינת ישראל לטחינת מים.<br /><br />אני רואה מתווכים טוחנים מים חודשים על חודשים ללא הכנסות על כך אדבר במאמר הבא.</div><div class="blogger-post-footer"><img width='1' height='1' src='https://blogger.googleusercontent.com/tracker/3612944979923409436-8995146948082841417?l=www.nadlan-neto.co.il' alt='' /></div>ארז בן שוהםhttps://profiles.google.com/100774026799400763706noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-3612944979923409436.post-77334841281751491852010-04-30T12:32:00.000-07:002010-04-30T12:48:13.942-07:00מצב הרוח ושוק הנדלן<div dir="rtl" style="text-align: right;" trbidi="on">בסיורים שלי אצל לקוחותנו המתווכים אני נוהג לשאול <b>" איך הולך לכם?"</b><br /><br />ביום אחד אני יכול לקבל מגוון שלם של תשובות, הנה לכם דוגמאות:<br /><ol><li>השוק על הפנים</li><li>אין נכסים</li><li>הדולר ירד</li><li>אתרי האינטרנט ולוחות הנדלן לקחו לנו את העבודה</li></ol>וכך הלאה...<br /><br /><div class="separator" style="clear: both; text-align: center;"><a href="http://3.bp.blogspot.com/_ZPdKDZJ3Zlg/S9swBIud7cI/AAAAAAAARzQ/GCvKsdUGMRs/s1600/ma.jpg" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" height="286" src="http://3.bp.blogspot.com/_ZPdKDZJ3Zlg/S9swBIud7cI/AAAAAAAARzQ/GCvKsdUGMRs/s400/ma.jpg" width="400" /></a></div><br /><br /><br /><br /><b>לעומת זאת</b><br /><br /><b>עוד באותו היום</b> מתווך אחר יאמר לי שהשוק מעולם לא היה טוב יותר, השוק אש, ים של דירות ולקוחות וכך הלאה.<br /><br />מעניין לא?<br /><br />אז שדרגתי את השאלה היומית שלי ושיניתי אותה ל: <b>"מתי סגרת את העסקה האחרונה שלך?"</b><br /><br />עכשיו הכל התבהר והפך להיות מובן. מתווכים שלא מצליחים לסגור עסקאות, לעולם יטענו שמצב השוק גרוע, ומתווכים שסגרו עסקה לאחרונה לעולם יטענו שמצב השוק מצויין.<br /><br />אז מה מצב השוק באמת?<br /><br />חברים יקרים, מצב השוק אינו רלוונטי לכם כלל.<br /><br />מתווך טוב אינו מושפע ממצב השוק מכיוון שהוא:<br /><ul><li>מקצוען</li><li>חרוץ</li><li>עובד על פי שיטה וקוד</li><li>מוביל ואינו מובל</li><li>בונה לעצמו תדמית חיובית כל הזמן</li><li>בודק את עצמו בכל שלב</li><li>מבצע את פעולותיו במחשבה לטווח הרחוק</li><li>אינו מבצע שגיאות</li></ul>לעומתו המתווך הגרוע הפועל כמהמר. הוא עושה משהו ואז אולי זה יצליח ואולי לאו.<br /><br />למה להתאמץ?<br /><br />תמיד אפשר להאשים את מצב השוק.</div><div class="blogger-post-footer"><img width='1' height='1' src='https://blogger.googleusercontent.com/tracker/3612944979923409436-7733484128175149185?l=www.nadlan-neto.co.il' alt='' /></div>ארז בן שוהםhttps://profiles.google.com/100774026799400763706noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-3612944979923409436.post-73073041357699319452010-04-30T12:27:00.000-07:002010-04-30T12:27:39.554-07:00יש לנו גולם במעגל<div dir="rtl" style="text-align: right;" trbidi="on">המאמר הזה הוא בעצם טיפ חשוב לכל אחד ואחד מכם.<br /><br />התבוננות היא דבר נפלא, אם הנכם מספיק סקרנים תגלו עולם ומלואו בכל דבר.<br /><br />ההתבוננות שלי בלקוחותינו המתווכים הביאה אותי להבנה שעבודתו של המתווך מעגלית וחוזרת על עצמה.<br /><br />את עניין המעגליות נתקוף במאמר אחר.<br /><br />אך היום נעסוק בנושא - "חוזרת על עצמה".<br /><br /><div class="separator" style="clear: both; text-align: center;"><a href="http://1.bp.blogspot.com/_ZPdKDZJ3Zlg/S9svD84giAI/AAAAAAAARzI/TXYHHcFpCMk/s1600/circle.jpg" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" height="300" src="http://1.bp.blogspot.com/_ZPdKDZJ3Zlg/S9svD84giAI/AAAAAAAARzI/TXYHHcFpCMk/s400/circle.jpg" width="400" /></a></div><br /><br /><br /><br />בסך הכל תהליך העבודה שלכם חוזר על עצמו כל הזמן.<br /><ol> <li>אתם מפרסמים דירה בעיתון</li> <li>לקוחות פוטנציאלים רואים את המודעה ומתקשרים אליכם</li> <li>אתם קובעים פגישה לראות את הדירה</li> <li>יש הצעה</li> <li>משא ומתן</li></ol><br />חוזר חלילה, כמובן בניואנסים קטנים לכאן ולשם אבל באופן כללי זה המצב.<br /><br />האם חשבתם פעם שאולי באחד משלבי התהליך הזה הנכם מבצעים שגיאה כלשהיא?<br /><br />אם אתם עושים שגיאה כלשהיא אתם בעצם חוזרים עליה כל הזמן.<br /><br />בואו ננסה לתת דוגמא:<br /><br />אתם מפרסמים דירה בבלעדיות שלכם בשכונת רחביה בעיתון.<br /><br />האם שאלתם את עצמכם פעם באיזה מדיה כדאי לפרסם דירה מסויימת ברחביה?<br /><br />האם בדקתם פעם מה היו התגובות ממודעה על דירה מסויימת אשר פורסמה במקום מסויים?<br /><br />יכול להיות שאם תפרסמו דירה ברחביה בעיתון X, תקבלו פי שלוש תגובות מאשר אם תפרסמו את אותה דירה בעיתון Y.<br /><br />חברים, אם לא חשבתם על כך עד היום אז צר לי להגיד לכם שאתם טועים ושופכים כסף רב ללא סיבה ואתם עושים זאת פעם אחר פעם אחר פעם.<br /><br />ולאלו מבניכם שכן חשבו על זה ובטוחים שיש להם את כל התשובות, תחשבו שוב מכיוון שמנסיוני עם לקוחותינו נושא זה מורכב מאוד.<br /><br />הנה לכם כמה דגשים שיעזרו לכם להתמודד עם שיפור תהליכי העבודה שלכם:<br /><ol> <li>מדדו כל פעולה שאתם מבצעים. עשיתם משהו תבדקו מה התוצאה.</li> <li>אתם רוצים לבצע שינוי בתהליך, השינוי חייב להיות מדיד.</li> <li>ערכו השוואה.</li> <li>התבוננו מבחוץ.</li> <li>אם אינכם יודעים כיצד להתבונן מבחוץ, קחו מישהו שכן יודע. גם אם זה כרוך בעלות כספית. (יותר נכון זה חוסך לכם כסף)</li></ol><br />אני רואה המון מתווכים שמבצעים שגיאות על ימין ועל שמאל. הם מודעים לכך שהם מבצעים שגיאות, אך אינם מסוגלים לשנות ומשלמים על כך מחיר יקר במודע.<br /><br />פשוט מדהים.</div><div class="blogger-post-footer"><img width='1' height='1' src='https://blogger.googleusercontent.com/tracker/3612944979923409436-7307304135769931945?l=www.nadlan-neto.co.il' alt='' /></div>ארז בן שוהםhttps://profiles.google.com/100774026799400763706noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-3612944979923409436.post-71262677287030796882010-04-30T11:50:00.000-07:002010-04-30T12:00:55.268-07:005 דרכים לשיפור תדמית המתווך.<div dir="rtl" style="text-align: right;" trbidi="on">כמה פעמים ביום הנכם מתקשרים למוכרי דירות וברגע שאתם מציגים עצמכם כמתווכים האנשים מנתקים לכם את הטלפון בטוענה שהנכס נמכר, לא אקטואלי או כל תרוץ אחר רק כדי לסיים את השיחה במהירות.<br /><br />במסגרת עבודתי בקוד נדל"ן ביליתי הרבה עם התחקירנים של קוד נדל"ן, כאשר הם תחקרו את הדירות במאגר המידע. נדהמתי בכל פעם מחדש כאשר השאלה הראשונה שרוב מוכרי הדירות שואלים מיד היא: האם מדובר במתווך מעבר לקו? ניתן לשמוע בקולם את האנטגוניזם כלפי המתווך.<br /><br />סילחו לי לי שאני מתבטא באופן חריף, אבל אנחנו כאן כדי להתמודד עם המציאות ואין דרך טובה יותר להתמודד עם המציאות מאשר להביט בה ישר בעינים. אם נוח לכם יותר אתם מוזמנים להגיד לעצמכם שאני מדבר שטויות, אין בעיה והכל בסדר.<br /><br /><div class="separator" style="clear: both; text-align: center;"><a href="http://3.bp.blogspot.com/_ZPdKDZJ3Zlg/S9soAA9lYHI/AAAAAAAARy0/a9MMpcbpaZA/s1600/monkies.jpg" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" height="240" src="http://3.bp.blogspot.com/_ZPdKDZJ3Zlg/S9soAA9lYHI/AAAAAAAARy0/a9MMpcbpaZA/s320/monkies.jpg" width="320" /></a></div><br /><br />תדמית המתווך גרועה. זו הבעיה מספר אחת של כל המתווכים בישראל.<br /><br />שאלתי את דודי המתגורר בבוסטון ארה"ב, כיצד מתייחסים שם למתווכים? התשובה שלו היתה חד משמעית, כל הדירות בארה"ב נמכרות ע"י מתווכי דירות בבלעדיות.<br /><br />אז למה בארה"ב כן, ובישראל לא?<br /><br />התשובה פשוטה, וכמו כל דבר מתחלקת לשלושה שלבים:<br /><ol><li>היום כל אחד שקם בבוקר עם מצב רוח של להיות מתווך, יכול להיות מתווך במרחק של מבחן אחד סתמי וקל. לכן מהיום כדי להיות מתווך, יש להוציא תואר ראשון במקצוע כלשהו, (לא חשוב מה).</li><li>כל המתווכים המורשים בעלי התואר הראשון במקצוע כלשהו, (לא חשוב מה) יהיו מחויבים להיות חברים בלשכת המתווכים הארצית, ויפעלו בהתאם לקוד ולסטנדארטים כפי שייקבעו ע"פ הלשכה. מתווך שלא יעמוד בקודים אלו, ישלל רשיונו.</li><li>עכשיו בואו נמתין איזה 10 שנים כדי שפעולות אלו יביאו לשינוי המיוחל בתדמית המתווך.</li></ol>בלה בלה בלה... מה הסיכוי שזה יקרה?<br /><br />זוהי תשובה של פוליטיקאי, היא נשמעת טוב, היא הגיונית אבל האם היא פרקטית?<br /><br />אנחנו רוצים תשובה שתאפשר לכל אחד מאיתנו לעשות מעשה מעכשיו לעכשיו.<br /><br /><br /><div class="separator" style="clear: both; text-align: center;"><a href="http://1.bp.blogspot.com/_ZPdKDZJ3Zlg/S9so2UJWgJI/AAAAAAAARy8/1I8T78xiHu4/s1600/ere1.gif" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" src="http://1.bp.blogspot.com/_ZPdKDZJ3Zlg/S9so2UJWgJI/AAAAAAAARy8/1I8T78xiHu4/s320/ere1.gif" /></a></div><br /><br />אז הנה לכם 5 פעולות שאתם יכולים להתחיל לבצע כבר ממחר בבוקר, כדי להביא לשיפור משמעותי בתדמית המתווך בישראל:<br /><ol><li>לעולם אל תשקרו ללקוחותיכם, ואל תלחיצו אותם לבצע מהלכים שמשרתים רק את האינטרס הפרטי שלכם.</li><li>עבדו עבור לקוחותיכם, כאילו שאינכם זקוקים לעמלה שלהם. חשבו עליהם לפני הכל.</li><li>לעולם על תעבדו עם לקוח שאינו מוכן לחתום על טופס הזמנת שרותי תיווך מראש, ומתחייב לשלם שכר טרחה בגובה 2% + מע"מ.</li><li>היו מקצוענים בתחום שלכם ודעו אותו על בוריו. ספקו ערך מוסף לכל לקוח שלכם.</li><li>עבדו לפי שיטה וקוד.</li></ol>תגידו לי מה שתרצו, אבל כל פעולה שתעשו בניגוד למה שכתבתי למעלה פוגעת בתדמית שלכם ומצדיקה את תדמיתכם היום.<br /><br />הנה עוד שני דברים שכדאי לתת עליהם את הדעת:<br /><br />תמיד יהיו מתווכים חאפרים שיגרמו נזק לתדמית שלכם, מצד שני אם אתם פועלים נכון החאפריות של מתווכים אלו תשרת אתכם. אתם הצד השני שלהם, ואנשים חכמים יעדיפו לעבוד איתכם.<br /><br /><b>לא רק המתווכים אשמים</b>, גם הלקוחות הישראלים אשמים. תרבות המחיר הזול שולטת במדינה, הרבה פעמים בעלי מקצועות חופשיים טובים שיודעים לספק שרות מצויין, נעלמים מכיוון שהלקוח הישראלי לא יודע להעריך לפרגן ולשלם מחיר טוב עבור מקצוען.<br /><br />כל מי שעובד עם אמריקאים יודע שהלקוח האמריקאי מוכן לשלם מחיר מלא בתמורה לשרות מעולה. לא תצליחו לשחד אמריקאי במחיר זול, וזה בגלל שהאמריקאים אנשים חכמים ואינטיליגנטים שיודעים מה המשמעות של פעולותיהם לטווח הרחוק.<br /><br />אני מרגיש בשינוי באויר. בתקופה האחרונה אני נתקל במתווכים חדשים בתחום שמביאים איתם משהוא חדש ומרענן, אך למתווכים חדשים אלו יש עוד הרבה מה להוכיח כדי שיהיה ניתן להודיע על תקומתה של תדמית המתווכים בישראל.<br /><div dir="rtl" style="text-align: right;" trbidi="on"><br /></div></div><div class="blogger-post-footer"><img width='1' height='1' src='https://blogger.googleusercontent.com/tracker/3612944979923409436-7126267728703079688?l=www.nadlan-neto.co.il' alt='' /></div>ארז בן שוהםhttps://profiles.google.com/100774026799400763706noreply@blogger.com0