מה יהיה עם מחירי הנדלן עולים? יורדים? - דעה אישית ממתווכת .

 השבוע היה שבוע מצחיק במיוחד:

ביום ראשון התפרסם סקר ממשלתי על עליית ערך הנדל"ן
ביום חמישי התפרסם סקר על הקפאת מחירי הנדל"ן ואף התחלת הירידות

מה קורה פה?

בוא נסתכל על כך מנקודת מבט טכנית:

גורמים לעליית מחירי  הנדל"ן:

• גידול האוכלוסיה במרכז הארץ
• ריכוז המשרות/מקומות העבודה הנחשקים במרכז הארץ
• מלאי דירות מצומצם במרכז הארץ
• כמעט ואין קרקעות לבניה
• אם יש כבר קרקע לבניה "אפקט הולילנד" ישפיע על איטיות ההפשרות ואישורי הבניה
• ריבית נמוכה-> השקעת פרטיים בעלי ממון בדירות להשקעה ולא בבורסה
• לצערנו הרב ניצולי השואה הולכים לעולמם,כתוצאה מכך משאירים רכוש וירושות שנצברו לאורך השנים,היורשים משתמשים לשימושם
• עליית מחירי הנדלן מעלה את מחירי השכירות שמעלה את אחוז הרווח המניב בדירות השכרה
• קניה מסיבית מצד יהודים בתפוצות לפני כשנתיים יקר רף עליון גבוהה
• ריבית משכנתאות נמוכה עם צפי לעליה מתונה בגלל מיתון עולמי

גורמים לירידת מחירי הנדל"ן:

• משבר עולמי חדש?
• עליית הריבית
• הציבור כבר מרגשי שהמחירים גבוהים מידי ומחכה לירידה
• יהודי התפוצות כבר פחות קונים בארץ נכסים
• עליית מודעות החיסכון באפיק שאינו נדלן
• מחירי נדלן גבוהים מידי שלא מצדיקים קניה כנכס מניב
• שיפור התשתיות בעתיד גורם למשפחות צעירות להעדיף מגורים באזורים מרוחקים מהמרכז ולנסוע ברכבת, כביש 6
• רוחות מלחמה בפתח?

כל אחד מייחס ערך אחר לכל פרמטר המיוצג כאן ולפיכך הדעה עם עלית המחירים תמשך היא סובייקטיבית לחלוטין.

פרמטר חשוב הוא - שאין אחידות, לכל עיר ואף שכונה ואפילו רחוב בשכונה מסויימת יש התייחסות ייחודית מצד הקונים

לדוגמא: רמת השרון, רובע הדר אטרקטיבי, רחוב סולד אטרקטיבי  הרבה יותר מרמת השרון רובע הדר רחוב ביאליק

לעיתים ההפרשים יכולים להגיע לאחוזים מרשימים אפילו שמדובר על אותה דירה ומרחק 5 דקות הליכה.



דעתי האישית-

"דירות ההשקעה" ירדו בכ10% לפחות

דירות אטרקטיביות (כגון בנינים חדשים באזור השרון בו אין בניה חדשה) ישארו באותו מחיר

דירות פחות טובות כגון ללא מעלית, שכונה וכו ירדו בכ10%

דירות קטנות באזורים בהם האוכלוסיה פחות אמידה כמו גדרה/חדרה ירדו ב10-15%

מכיוון שעליית הריבית לא תאפשר "העמסת" תוספת המחיר על הקונים.

הכותבת:
מיכל טל-פס
מנהלת טל נדל"ן
אזור השרון
מאי 2010