ראשית מהו מס שבח?
מס שבח מקרקעין הינו מס המוטל על המוכר בגין רווח כספי ממכירת דירתו, בקיזוז הוצאות נלוות כגון שכ"ט עו"ד, שכ"ט מתווך, שכ"ט שמאי מקרקעין, שיפוץ, היטלי השבחה, דמי היוון למנהל מקרקעי ישראל, ריבית ריאלית על משכנתא שנלקחה לטובת רכישת הדירה ועוד.
לדוגמא, אדם קנה דירה לפני שלוש שנים ב- 600,000 ש"ח ומוכר אותה היום ב- 900,000 ש"ח. הרווח הכספי הינו 300,000 ש"ח. נניח וההוצאות הנלוות הכוללות כמפורט לעיל הינן 100,000 ש"ח, אזי הרווח הכספי נטו הוא 200,000 ש"ח. בהנחה ואינו זכאי לפטור, ישלם המוכר מס שבח של 20% מ- 200,000 ש"ח, כלומר 40,000 ש"ח.
המחוקק נתן רשימת פטורים מתשלום מס שבח שאחד מהם הינו פטור אחת ל- 4 שנים לדירה שנייה. כלומר אחת ל- 4 שנים יוכל אדם למכור את דירתו ולא ישלם כלל מס שבח גם אם ברשותו דירה נוספת. לפי פרסומים בעיתונות הכלכלית, משרד האוצר מתכנן ביטול הפטור לדירה שנייה החל מינואר 2011.
אם כן כיצד רפורמה זו עשוייה להשפיע על עסקאות נדל"ן?
הדיעות חלוקות. דעתי בעניין היא שמאחר והמוכר יצטרך לשלם מס (על דירה שנייה) הרי שמטבע הדברים הוא ינסה לגלגל זאת תחילה על הקונה או לפחות חלק מזה. במידה והמוכר לא יקבל מהקונה את מה שמצפה יש להניח שידחה או יבטל את המכירה שכן יתכן והיא בשימוש אחד מבני משפחתו או מושכרת בתשואה הגבוהה ממה שהיה מקבל לו היה "מחנה" את כספו בבנק. במצב זה היצע הדירות למכירה יקטן, נפח העסקאות יקטן, ולפי כללי השוק מחירי הדירות אמורים לעלות.
ומה לגבי שוק השכירות? מי שלא ימצא דירה לקניה יחפש דירה להשכרה, כלומר הביקוש להשכרה יעלה, נפח העסקאות יעלה, ולכן יש להניח שמחירי השכירות יעלו. במידה והרפורמה תיושם אני מעריך כי לא נראה גל של מוכרים לקראת סוף השנה. בהיעדר אלטרנטיבות השקעה המגלמות סיכון נמוך יחסית, כמו זה של שוק הנדל"ן, הרוב המכריע יעדיף להחזיק בדירתו השנייה ולא למכור על אף ביטול הפטור הצפוי. ושתמיד נזכור כי מי שמשלם מס על רווח, סימן שהוא מרוויח, ואם כך שישמח בחלקו.
טל יצחק לוי
יועץ נדל"ן - MBA במנהל עסקים ומימון
סוכנות רי/מקס יהלום
דרך השלום 11 תל אביב
03-6961616
054-4227269
www.remax-israel.com/ytal
0 תגובות:
הוסף רשומת תגובה