- חתונה
- הולדת ילד
- הרחבת משפחה
- יציאת הילדים מהבית- הבית גדול מידי לצרכים
- מעבר לדיור מוגן/בית אבות
- ירושה/גירושין/מוות בן/בת זוג
- קנית דירה לבן/בת (למגורים עתידיים)
- נכס להשקעה
צומת: מקום של שינוי חיובי או שלילי
- שלילי- גירושין/מוות במשפחה
- חיובי-הולדת ילד,כסף להשקעה בצומת צרכים משתנים, קיימים צרכים גלויים וסמויים:
הולדת ילד
צרכים מבוקשים:
- מקום מרווח יותר(הוספת חדרים)
- קרוב למקום עזרה ממשפחה
- קורב למוסדות חינוך
- קירבה לגנים ציבוריים
- קירבה לצירי תנועה
- צרכים מוספים שיש לתת עליהם את הדעת:
- תכנון הדירה בהתאם לגיל הילדים במשפחה
- זמינות המשפחה לעזרה
- מרחב לילדים מחוץ לבית
- התפלגות האוכלוסייה במקום המגורים
- אפשרות שדרוג עתידי בסביבה
מעבר לדירה קטנה
צרכים מבוקשים:
- נכס מרכזי
- מעלית
- משופץ
- שקט
- קרוב למשפחה/חברים
- צרכים מוספים שיש לתת עליהם את הדעת:
- גודל סלון
- פינת אירוח
- מטבח מאורגן
- מקום אחסון בדירה
- 2 מעליות / קומה נמוכה
- מבנה נגיש בבניין ובדירה
- אוכלוסיה מתאימה בגיל
- ריצוף מונע החלקה
- גודל חדרים (מטפלת עתידית/נכדים)
דירה להשקעה
צרכים מבוקשים:
- תשואה טובה (5-7%)
- סכום השקעה נמוך
- מקום עם פוטנציאל לעליה
- דירה מחולקת?
- צרכים מוספים שיש לתת עליהם את הדעת:
- דירה עם תשתיות איכותיות
- תחזוקה פשוטה וזולה
- אסתטיקה
- יתרון לדייר טוב שקיים בדירה
- שוכרים פוטנציאליים- אשליית הסטודנטים
- דירה אלטרנטיבית
- אזור שכירות מבוקש
איך מוכרים נכס?
- ניהול עצמאי - מודעה בעיתון/אינטרנט
- באמצעות מתווך
ניהול עצמאי:
יתרונות:
- פניה לכל הלקוחות כולל מי שנמנע עקרונית מתשלום למתווכים
- אינטרס המתווכים (הרחבה בהמשך)
- פיקוח ישיר על המכירה
- חסרונות:
- התעסקות של מענה לטלפונים,קביעת פגישות ושינוי,ניהול מעקב אחר המתעניינים-> עומס שווה ל25% משרה .
- קושי לזהות רוכש פוטנציאלי .
- אי ידיעת מחירי השוק הקיימים -נתון משתנה בהתאם לתקופה/מאורעות.
- קושי בזיהוי בעיות עתידיות במו"מ וקושי לפתרון בעיות במו"מ .
- אי ידיעת היתרונות האמיתיים של הנכס המוצע בהתאם ליתר הנכסים המוצעים למכירה באותו הזמן.
- אי ידיעת החשיבות האמיתית של החסרונות של הנכס והתאמת החסרונות לקהל היעד.
מכירה באמצעות מתווך
חסרון:
- לא כולם אוהבים לשלם תיווך.
- "מה שישולם למתווך ניתן להוסיף למחיר הדירה ".
- אינטרס המתווכים(הרחבה בהמשך).
יתרון:
- השקעת פרסום וניהול מכירת הנכס (החסרונות של הניהול העצמאי).
- טיפים למכירת נכס.
- הכנה של המוכרים על לקוחות פוטנציאליים להן יש לתת דגש במכירה.
- ניהול מכירה בהתאם לצרכים של המוכר ובהתאם לניסיון המתווך .
- הכרת ההיצע הקיים והשוואתו לנכס הספציפי.
אינטרס המתווכים או "למה למתווכים יש תדמית שלילית"
בלעדיות- הנכס בידיים של המתווך ,אין לחץ לטיפול זריר ומהיר, אין "מתח חיובי".
השמצת הנכס במטרה להאדיר נכסים אחרים אשר בשיווק המתווך.
הענקת מחיר גבוה משמעותית ע"מ לפתות את המוכר לתת את הנכס בבלעדיות
ומנגד
הענקת מחיר נמוך ממחיר השוק ע"מ למכור את הנכס מהר.
"שריפת הנכס בשוק"(שיווק אגרסיבי מידי).
קשירת קשר עם גורמים לא ראויים (מכירה עקיפה).
חוסר שליטה בתהליך המכירה.
הכותבת:
מיכל טל-פס
מנהלת טל נדל"ן
אזור השרון
מאי 2010
0 תגובות:
הוסף רשומת תגובה